서울특별시 영등포구 선유로33길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1360

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

초역세권 입지와 양호한 단지 하드웨어를 갖추고 있으나, 제시 매매가가 인근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 최근 1~5개월 이내 거래된 유사 면적 매물들의 보정 후 대입가치 스펙트럼은 10억 2,999만 원에서 10억 9,987만 원 사이로 형성되었습니다. 제시된 매매가 13억 원은 이 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 수준입니다.
• 거래량: 6점 — 서울 영등포구 아파트 거래량은 2026년 2월 1,616건으로 급증한 후 4월 419건으로 감소하며 변동성이 크지만, 전반적으로 상승 추세에 있습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 양평역(5호선)이 도보 3분 거리의 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
• 규제 전망: 7점 — 준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아 있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 인근 지역에 다양한 개발 사업 고시가 있어 장기적인 관점에서 긍정적입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 읍면동 인구는 최근 4년간 2.5% 증가하며 큰 변동 없이 정체 상태이며, 영등포구 전체 인구는 소폭 감소 추세입니다. 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석 가능합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 분석 데이터가 제공되지 않아 판단 불가. 현장 확인 필요.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 22년차로 비교적 양호한 편이나, 일부 시설 노후화 가능성이 있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 13억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 2,999만 원에서 10억 9,987만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 실거래가 대비 약 2억 원 이상 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 우림루미아트 아파트의 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월(1개월 전) 거래된 6층 매물로, 전용 84.88㎡에 11억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 10억 9,987만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월(3개월 전) 거래된 1층 매물로, 전용 84.87㎡에 10억 1,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 10억 2,999만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월(5개월 전) 거래된 2층 매물로, 전용 84.91㎡에 10억 2,500만 원에 거래되었으며, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 10억 6,744만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수가 적용되어 현재 시점의 가치로 환산되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 양평역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 요소입니다. 주변에 다양한 생활 편의시설과 학교가 있어 실거주 환경도 양호합니다. 다만, 제시된 매매가가 인근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 영등포구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 향후 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.

준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 고려할 수 있으나, 단기적인 개발이익은 기대하기 어렵습니다.

영등포구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 미분양 주택이 없어 시장 분위기는 긍정적입니다. 양평역 역세권 프리미엄과 인근의 다양한 개발 호재(재개발, 의료특구 등)는 장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 제시된 매매가가 인근 실거래가 대비 고평가되어 있어, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량은 시장에 일시적인 공급 부담으로 작용할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치 및 층별 조망권, 일조량, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 상세히 확인하여 예상치 못한 지출이 없는지 검토해야 합니다.
• 내부 벽지, 바닥, 천장 등에 곰팡이, 누수 흔적, 결로 현상 등 하자가 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 인근 개발 호재(신길제2구역 재개발, 영등포구 의료특구 등)의 진행 상황 및 대상 매물에 미치는 구체적인 영향을 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
• 동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 거래 사유(급매 여부 등)를 파악하여 가격 적정성 판단에 참고해야 합니다.

최종 판정

보류