서울특별시 영등포구 양평로17길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1365

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

역세권 입지와 재건축 잠재력을 갖춘 노후 아파트로, 제시 가격은 시장 흐름과 비교사례를 고려할 때 적정 범위 내에 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적 및 층의 실거래가와 비교 시 제시 가격이 합리적인 범위 내에 있습니다. 특히 2개월 전 거래된 12층 매물(11억 7,000만 원)과 1개월 전 거래된 17층 매물(13억 8,200만 원)을 고려할 때, 대상 매물(7층, 13억 9,000만 원)은 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다.
거래량: 6점 — 서울 영등포구 아파트 거래량은 2026년 2월 1,616건으로 급증한 후 4월 419건으로 감소하는 등 변동성이 크지만, 전반적으로 양호한 수준을 유지하고 있습니다.
생활 편의시설: 9점 — 선유도역(9호선)이 도보 7분 거리에 위치한 역세권이며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설이 고루 분포하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
규제 전망: 7점 — 준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 100.81%p로 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중인 점도 긍정적입니다.
인구 현황: 5점 — 영등포구 전체 인구는 지난 12개월간 소폭 감소했으나, 세대수는 증가하고 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 해당 읍면동 인구는 정체 상태입니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 제공된 사진이 없어 외관 상태를 직접 분석하기 어렵습니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 1993년 준공되어 33년 경과한 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 노후도는 높지만 재건축 잠재력으로 상쇄됩니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 13억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 11억 8,228만 원 ~ 최고 13억 8,102만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 동일 단지 내 고층 매물과 유사한 수준으로, 대상 매물이 7층임을 고려할 때 시장의 기대감이 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 특히 재건축 연한 도달 및 역세권 입지 등 개발 잠재력이 높은 점이 가격에 긍정적인 영향을 미친 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 6건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 성원아파트의 거래 사례입니다. 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높아 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 12층 84.6㎡가 11억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 11억 8,228만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 10층 84.66㎡가 13억 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 13억 3,597만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 17층 84.66㎡가 13억 8,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 13억 8,102만 원입니다. 이 사례는 대상 매물(7층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 나머지 사례들도 유사한 면적과 시점에 거래되었으며, 층구간 차이로 감점된 사례들이 있습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수(1.000~1.028)가 적용되어 현재 시점의 가치를 반영하고 있습니다.

심층 분석

대상 아파트는 선유도역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높습니다. 인근의 활발한 개발 사업들은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것입니다.

성원아파트는 1993년 준공되어 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률이 299.19%로 법정 상한 400% 대비 100.81%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호한 편입니다. 인근에서 다양한 재개발 및 지구단위계획 변경이 활발하게 진행되고 있어, 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 가능성이 높습니다.

영등포구 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 및 수급동향 모두 상승세를 보이며 견조한 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 미분양 주택이 없어 수요가 탄탄하며, 인근의 다양한 개발 호재와 재건축 잠재력이 미래 가치를 높이는 주요 요인입니다. 다만, 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 유발할 수 있으므로, 해당 물량의 분양가 및 입주 시기를 주시하며 투자 시점을 조절하는 것이 중요합니다. 장기적으로는 역세권 입지와 재건축을 통한 주거 환경 개선으로 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 실제 조망(특히 한강뷰 등) 및 일조량, 소음 여부를 현장 방문을 통해 반드시 확인하십시오.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인하고, 주차 부족으로 인한 불편 사항이 있는지 인근 주민에게 문의하십시오.
재건축 진행 상황 및 추진 위원회 활동 여부, 동의율 등 구체적인 재건축 관련 정보를 확인하여 투자 리스크를 파악하십시오.
건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 곰팡이 등 노후화로 인한 하자 발생 여부를 꼼꼼히 점검하십시오.
최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 급격한 인상 요인이 있는지 분석하십시오.
인근 신규 공급 예정 단지(서울대방 신혼희망타운, 영등포자이 디그니티)의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측하십시오.

최종 판정

매수