경기도 수원시 권선구 세지로125번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1385

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

매교역 역세권 신축 분양권 매물로 생활 편의성이 우수하나, 제시 매매가가 인근 실거래가 대비 매우 높은 수준으로 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 3점 — 대상 매물의 제시 매매가 9억 6,130만 원은 인근 유사 단지 실거래 기반 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 3억 3,877만 원 ~ 최고 7억 5,340만 원)을 크게 상회합니다.
거래량: 7점 — 수원시 권선구 아파트 거래량은 2025년 11월 626건에서 2026년 4월 896건으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 100.08로 수요 우세입니다.
생활 편의시설: 8점 — 매교역(수인분당선)이 도보 7분 거리(433m)에 위치하여 역세권 프리미엄이 예상되며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
규제 전망: 5점 — 건물 나이가 미상이나 '매교역팰루시드'는 신축 분양권 매물로 추정되어 재건축 연한 도달까지는 상당한 기간이 소요될 것으로 보입니다. 다만, 인근에 매교역 팰루시드(2,178세대) 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(세류1,2,3동) 인구는 최근 3년 6.9% 감소 추세이나, 권선구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소했으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 판단 불가합니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 매교역팰루시드는 신축 아파트로 추정되어 건물 노후도 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시 매매가 9억 6,130만 원은 인근 유사 단지의 실거래 기반 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 3억 3,877만 원 ~ 최고 7억 5,340만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 인근 실거래가 대비 약 2억 원 이상 높은 가격이며, 매교역팰루시드의 신축 프리미엄 및 분양권 특성을 고려하더라도 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 중도금 이자 후불제, 시스템 에어컨 무상 제공 등의 특이사항이 있으나, 이러한 혜택이 현재 제시가를 정당화하기에는 부족해 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 대상지로부터 500m 이내에 위치하며, 동일한 제2종일반주거지역에 속합니다. 유사도 점수는 평균 55점으로 '다른 단지' 및 '거리'로 인한 감점이 있었습니다. 각 사례는 전용면적, 층수, 시점 보정을 거쳐 대상 매물 면적(84.14㎡) 기준으로 환산되었습니다. 예를 들어, 권선동 수원아이파크시티4단지 8층 84.913㎡의 실거래가 6억 700만 원은 보정 후 6억 147만 원으로 대입되었고, 금곡동 수원모아미래도센트럴타운2단지 10층 84.8763㎡의 실거래가 7억 6,000만 원은 보정 후 7억 5,340만 원으로 대입되었습니다. 이러한 보정된 대입가치는 대상 매물의 가치 평가에 중요한 근거가 됩니다.

심층 분석

매교역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 수원시의 반도체 산업 호황 및 경제자유구역 추진 등의 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 제시 매매가가 인근 시세 대비 매우 높아 투자 가치 측면에서는 신중한 검토가 필요합니다.

매교역팰루시드는 신축 분양권 매물로, 재건축 연한(30년) 도달까지는 상당한 기간이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 가능성 또한 단지 준공 이후에나 논의될 수 있는 부분입니다.

수원시 권선구는 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있으며, 지역 내 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다. 그러나 매교역 팰루시드를 포함한 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 입주 시점에는 일시적인 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 존재합니다. 따라서 매수 시점과 가격에 대한 면밀한 분석이 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물로 나온 동·호수 및 층수를 확인하여 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
분양권 매물이므로, 정확한 입주 예정일과 잔금 납부 계획을 확인해야 합니다.
중도금 이자 후불제(4~6회, 3회차 무이자) 및 시스템 에어컨 4대 무상, 지하 세대 창고 제공 등 특이사항의 실제 적용 여부와 조건을 계약서로 반드시 확인해야 합니다.
매교역팰루시드 단지 내 커뮤니티 시설 및 주차장 이용 편의성을 현장 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.
향후 대규모 신규 공급 예정 물량(매교역 팰루시드, 신혼희망타운 등)이 입주 시점에 미칠 영향을 고려하여 장기적인 투자 계획을 수립해야 합니다.
분양권 명의 변경 절차 및 관련 세금(양도소득세 등)에 대한 전문가의 자문을 받아야 합니다.

최종 판정

보류