매물 유형: 아파트
분석 번호: 1390
종합 리스크 점수: 75점
신축급 단지로 생활 편의성이 우수하나, 매매 거래량 감소 및 인근 신규 공급 예정 물량에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 8억 2,000만 원은 동일 단지 유사 면적의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 7억 3,888만 원 ~ 최고 7억 9,687만 원) 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 최고가 사례(7억 9,700만 원)보다도 높은 가격으로, 시스템 에어컨 2대 등 옵션과 인기 59A 타입, 입주 매매라는 특이사항이 반영된 것으로 보입니다. 시장의 전반적인 거래량 감소 추세를 고려할 때, 다소 공격적인 가격 책정으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 다산푸르지오의 전용면적 59.55㎡ 내외의 거래 건입니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.002가 적용되어 최근 거래 시점의 시장 상황이 잘 반영되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 15층(7억 9,700만 원)과 20층(7억 6,000만 원) 사례는 대상 매물의 가치 판단에 중요한 기준이 됩니다. 모든 비교사례는 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로 동일하여 직접 비교에 매우 적합합니다.
다산푸르지오는 1,614세대의 대단지 신축급 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설과 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높고 투자 가치 또한 우수합니다. 도농역(경의중앙선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 약 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 다산1동의 꾸준한 인구 증가 추세는 잠재적인 수요를 뒷받침합니다.
준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당한 기간이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
남양주시의 매매가격지수와 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적이나, 아파트 거래량 감소는 단기적인 시장 활력 둔화를 시사합니다. 인근에 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌아파트 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화가 예상됩니다. 그러나 다산동은 남양주시 내에서도 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 장기적으로는 안정적인 수요를 바탕으로 한 완만한 상승이 기대됩니다. 현재 제시 매매가는 시장의 보정 후 대입가치 스펙트럼 상단을 초과하므로, 매수 시 가격 협상을 통해 투자 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.
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