매물 유형: 아파트
분석 번호: 1391
종합 리스크 점수: 75점
우수한 입지 및 생활 인프라를 갖춘 단지로, 제시된 매매가는 시장 가격 스펙트럼 내 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 지역 내 신규 공급 물량과 거래량 추이에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
제시된 매매가 11억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 10억 6,780만 원에서 12억 3,004만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 11억 5,768만 원에 근접합니다. 이는 제시가가 시장의 합리적인 범위 내에 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지(힐스테이트 황금산) 내 거래이며, 전용면적 84.99㎡의 사례들입니다. 대상 매물(122.99㎡)과의 면적 차이로 인해 유사도 점수에서 감점(-20점)이 발생했습니다. 또한, 대상 매물은 23층으로 고층에 해당하나, 비교사례들은 8층~21층으로 층구간 차이로 인한 감점(-10점)이 적용된 사례가 다수입니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 대비 2026년 5월 거래의 경우 1.013이 적용되는 등 최근 시장 변동률이 반영되었습니다. 이 보정 과정을 거쳐 각 사례별로 대상 매물에 대입한 환산 총액이 산출되었습니다.
힐스테이트 황금산은 경의중앙선 도농역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 양정초, 도농중, 동화중/고 등 명문 학군이 인접하여 교육 환경이 뛰어납니다. 황금산 등 풍부한 녹지 공간과 체육문화센터, 단지 내 다양한 편의시설을 갖추고 있어 주거 쾌적성과 생활 편의성이 높아 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 또한, 1,008세대의 대단지 아파트로 지역 내 랜드마크 역할을 하며, 향후 시세 안정성에도 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 건물 나이가 9년차로, 재건축 연한(30년)까지 21년 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
남양주시 아파트 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장 전반의 긍정적인 흐름이 예상됩니다. 특히 매매수급동향이 수요 우위를 나타내고 있어 당분간 가격 상승 압력이 지속될 수 있습니다. 다만, 지역 내 아파트 거래량 감소 추세와 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 향후 예정된 신규 공급 물량은 시장에 일시적인 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대상 단지의 우수한 입지적 강점과 대단지 프리미엄을 고려할 때, 장기적으로는 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 전망됩니다.
매수