매물 유형: 아파트
분석 번호: 1407
종합 리스크 점수: 75점
신축 아파트의 우수한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있으나, 지역 내 거래량 하락 및 신규 공급 물량 증가로 인한 시장 경쟁 심화 가능성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 5억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,084만 원에서 5억 8,755만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단 범위에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 면적 매물들의 보정 후 대입가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 5억 4,617만 원으로 보정된 16층, 19층 고층 사례와 유사한 가격대를 형성하고 있어, 대상 매물의 층수가 높다면 가격 타당성이 더욱 확보될 수 있습니다.
선별된 비교사례 13건은 모두 동일 단지인 더샵파크에비뉴 내에서 발생한 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 100점 사례들은 면적, 시점 등 주요 요인이 거의 동일하여 신뢰도가 높습니다. #1 사례(2026.6, 84.96㎡, 11층)는 5억 17만 원, #2 사례(2026.4, 84.96㎡, 16층)는 5억 4,617만 원으로 보정되었습니다. 면적 감점이 있는 #11, #12, #13 사례도 동일 단지 내 거래이므로 참고 가치가 높습니다. 이들 사례는 시점수정 계수 1.000~1.002가 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다.
더샵파크에비뉴는 5년차 신축 아파트로, 내부 상태가 양호하며, 흥선역 및 의정부시청역 더블 역세권에 직동근린공원을 품은 숲세권 입지로 주거 쾌적성이 매우 높습니다. 호원IC 진입이 용이하여 교통 편의성도 우수합니다. 이러한 입지적 장점은 실거주 가치를 높이며, 안정적인 투자 가치를 제공할 수 있습니다. 다만, 의정부시 아파트 거래량 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모나 사업성 측면에서 아직 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
의정부시 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 수급동향도 수요 우세로 나타나고 있습니다. 이는 실수요 기반의 주거 수요가 견고함을 시사합니다. GTX-C 노선 착공 등 교통 호재는 장기적으로 의정부 지역의 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다. 그러나 지역 내 미분양 세대 증가와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 따라서 이 매물은 우수한 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 보이나, 급격한 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
매수