매물 유형: 아파트
분석 번호: 1428
종합 리스크 점수: 75점
재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재로 인한 높은 개발 잠재력을 가진 준역세권 아파트입니다.
제시된 매매가 9억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 8억 5,391만 원에서 9억 6,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 더불어 재건축 연한 도달에 따른 미래 개발 가치가 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래(2026년 5월~6월)이며, 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수도 1.000으로 동일 단지 내 거래의 특성을 반영하고 있습니다. 예를 들어, #4 사례(2026년 5월, 38.07㎡, 9억 6,500만 원)는 대상지와 동일 면적으로 보정 후 대입 총액이 9억 6,499만 원으로 산출되었습니다. 제시된 매매가 9억 8,000만 원은 이 스펙트럼의 상단에 위치하지만, 최근 거래 동향과 재건축 기대감을 반영한 것으로 보입니다.
하얀마을(5단지)(주공)은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 미금역 역세권(도보 14분)에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 성남시 분당구의 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세에 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 구미동 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.
건물 나이 31년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 131.63%로 법정 상한 300% 대비 168.37%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 인근 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 사례가 다수 존재하여 재건축 추진에 대한 기대감이 높습니다. 이는 매물의 장기적인 가치 상승에 결정적인 요인으로 작용할 것입니다.
성남시 분당구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승, 수급동향 수요 우세 등 긍정적인 지표를 보이고 있습니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높아 미래 성장 전망이 밝습니다. 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 있으나, 이는 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인구 유입으로 이어질 수 있어 장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 전반적으로 매수 우위의 시장 환경과 재건축 기대감으로 인해 향후 가치 상승이 기대됩니다.
매수