매물 유형: 아파트
분석 번호: 1433
종합 리스크 점수: 75점
우수한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있으나, 제시 매매가는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 13억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 1,220만 원에서 11억 6,996만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 8,000만 원 ~ 2억 3,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승세와 우수한 입지적 요인, 탄천뷰 등의 특이사항이 선반영된 것으로 보이나, 비교사례 대비로는 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가입니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 거래로 보정 후 대입 총액은 11억 6,996만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 15층 거래로 보정 후 대입 총액은 11억 1,432만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 14층 거래로 보정 후 대입 총액은 11억 1,220만 원입니다. 이들 사례는 시점 보정 계수(2026년 1월 거래의 경우 1.061)가 적용되어 현재 시점의 가치로 환산되었습니다.
대상 아파트는 죽전, 오리역 도보 10분 거리의 준역세권에 위치하며, 탄천뷰와 인접한 자연환경, 우수한 학군, 풍부한 생활 편의시설을 갖춰 주거 만족도가 높습니다. 용인시의 반도체 및 딥테크 스타트업 육성 등 지역 개발 호재는 중장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 제시 가격은 비교사례 대비 다소 높아 가격 메리트를 확보하기 위한 협상이 중요합니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 용적률 미등록 상태이나 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 개발 잠재력이 더 클 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 사업 진행 여부 및 사업성을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 거래량 상승, 매매수급동향 수요 우위 등 긍정적인 시장 지표를 보이고 있습니다. 지역 내 개발 호재와 우수한 입지적 강점을 고려할 때 중장기적으로는 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 다만, 단기적으로는 신규 공급 물량 및 미분양 현황이 시장에 영향을 미 줄 수 있으며, 현재 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포합니다. 매수 시에는 시장 상황과 가격 협상 결과를 종합적으로 고려해야 합니다.
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