서울특별시 영등포구 도림로54길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1442

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

신대림신동아파밀리에는 우수한 생활 인프라와 지역 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상되나, 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적 및 층의 최근 실거래가와 비교 시, 제시된 매매가는 비교적 합리적인 범위 내에 위치합니다. 특히 보정 후 대입가치 스펙트럼의 중앙값 9억 305만 원과 비교할 때, 제시가 10억 5,000만 원은 스펙트럼 상단에 해당하나, 층수 및 시장 상황을 고려할 때 매수 매력이 존재할 수 있습니다.
거래량: 6점 — 최근 6개월 아파트 거래량은 2026년 2월 1,616건으로 급증한 후 4월 419건으로 다소 감소했으나, 전반적으로 활발한 수준을 유지하고 있습니다. 영등포구 내 법정동 거래량 순위에서 대림동이 2위를 차지하며 높은 거래 활성도를 보입니다.
생활 편의시설: 9점 — 단지 주변에 원두막소공원(57m), GS25 대림파밀리에점(48m), 명지성모병원(335m), 별이달이어린이집(106m) 등 공원, 쇼핑, 의료, 교육 시설이 고루 분포하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
규제 전망: 7점 — 준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 그러나 영등포구 내 신길제2구역, 신길13구역 재개발 및 병무청역세권 지구단위계획 등 다양한 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
인구 현황: 5점 — 대림제1동 인구는 최근 4년간 약 6.9% 감소 추세이나, 영등포구 전체 인구는 소폭 감소 후 보합세를 보이며 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 분석 불가합니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 준공 13년차로 비교적 신축에 속하며, 내진설계가 적용되어 있습니다. 건물 노후도는 보통 수준입니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시가 10억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 8억 6,388만 원에서 9억 4,469만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 7건의 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 가격으로, 층수(15층)에 대한 프리미엄이나 최근 시장 상승 기대감이 선반영된 것으로 보입니다. 매수자는 이 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 100점 사례들은 2~4개월 전 거래된 유사 면적 및 층의 매물들로, 9억 1,000만 원에서 9억 3,500만 원대에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있는 #6 사례는 3층으로 15층인 대상 매물과 층 차이가 존재하며, 면적 감점(-10점)이 있는 #7 사례는 대상 매물보다 면적이 다소 넓습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.010~1.016이 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다.

심층 분석

신대림신동아파밀리에는 대림역(7호선, 2호선)과 신풍역(7호선)이 도보권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 영등포구 내 활발한 거래량과 상승하는 매매가격지수는 투자 매력을 더합니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.

준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 판단은 어렵습니다. 현재는 리모델링보다는 주거 환경 개선을 통한 가치 상승에 초점을 맞추는 것이 현실적입니다.

영등포구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 신길동, 대림동 등 인근 지역의 활발한 재개발 및 지구단위계획 추진은 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 다만, 서울대방 신혼희망타운, 영등포자이 디그니티 등 신규 공급 물량이 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 전반적으로는 안정적인 가치 유지 및 점진적인 상승이 기대되나, 제시가에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 내부 상태(벽지 곰팡이, 바닥, 천장 누수 흔적 등)를 직접 확인하여 사진상으로 확인 불가한 부분을 점검하세요.
동일 단지 내 최근 거래된 유사 평형 및 층의 매물과 비교하여 정확한 매매가 협상 여지를 확인하세요.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공동 관리비 등 예상치 못한 지출이 없는지 점검하세요.
주차장의 실제 이용 편의성(세대당 주차대수 1.19대)과 특정 시간대 혼잡도를 현장 방문하여 확인하세요.
인근 개발 호재(신길제2구역, 신길13구역 재개발, 병무청역세권 지구단위계획 등)의 진행 상황과 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 지자체에 문의하여 확인하세요.
대림역(7호선)까지의 도보 이동 시간 및 주변 교통 환경을 직접 체험하여 역세권 프리미엄 체감도를 확인하세요.

최종 판정

보류