서울특별시 영등포구 도영로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1444

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

우수한 역세권 입지와 재건축 연한 도래가 임박한 단지이나, 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 13억 원은 비교사례 대입 가치 스펙트럼(11억 4,152만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 최근 동일 단지 저층 거래(5층, 10억 8,000만 원)와 비교 시 높은 수준으로 판단됩니다.
거래량: 6점 — 영등포구 아파트 거래량은 최근 6개월간 상승 추세이나, 매매가격지수 대비 전세가격지수 상승률이 높아 전세 시장이 매매 시장보다 활발합니다. 대상 단지의 최근 6개월간 평당가 추이는 변동성이 크며, 0원/평으로 기록된 데이터가 다수 있어 거래량 분석에 주의가 필요합니다.
생활 편의시설: 9점 — 신도림역(2호선, 1호선)이 도보 5분 이내 거리에 위치한 역세권으로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
규제 전망: 7점 — 준공 28년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아 재건축 가능성이 높습니다. 다만, 용적률 갭 분석이 불가하여 재건축 사업성 판단에는 추가적인 정보가 필요합니다.
인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(대림제3동) 인구는 최근 4년간 5.4% 감소 추세이며, 영등포구 전체 인구도 최근 12개월간 소폭 감소했습니다. 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있으나, 전반적인 인구 감소는 장기적인 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 분석 불가합니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 1998년 준공되어 28년 경과한 건물로, 재건축 연한에 근접하고 있습니다. 내진설계는 적용되어 있습니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시가 13억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 4,152만 원의 가치 스펙트럼 대비 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 저층 거래(5층, 10억 8,000만 원)와 비교해도 높은 가격으로, 미래 재건축 가능성 및 역세권 프리미엄이 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상지와 동일 단지인 '코오롱' 아파트의 2026년 2월 14층 거래입니다. 전용면적 84.93㎡에 11억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.028을 적용하여 보정 후 평당가는 4,443만 원/평으로 산출되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 11억 4,152만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 신도림역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높고, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 제시가가 비교사례 대비 높은 수준으로, 단기적인 시세 차익보다는 재건축 진행 여부에 따른 가치 상승을 기대하는 장기 투자가 적합할 수 있습니다.

코오롱 아파트는 1998년 준공되어 재건축 연한인 30년까지 2년이 남았습니다. 재건축 추진 시 용적률, 대지지분, 사업성 분석이 필수적입니다. 현재 용적률 갭 분석이 불가하여 정확한 사업성 판단은 어렵지만, 준공업지역에 위치하여 법정 상한 용적률이 높을 수 있어 재건축 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 향후 재건축 추진 동향 및 관련 규제 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

영등포구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매 및 전월세 수급 동향 모두 수요 우위를 나타냅니다. 대상지는 우수한 입지와 재건축 잠재력을 보유하고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 그러나 서울대방 신혼희망타운, 영등포자이 디그니티 등 인근 신규 공급 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 고려해야 할 리스크 요인입니다. 제시가가 비교사례 대비 높은 점을 감안할 때, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 목표로 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 배치 및 주변 건물과의 간섭 여부를 현장 확인하여 일조권, 조망권, 사생활 침해 여부를 확인해야 합니다.
5층 매물의 경우 외부 소음(도로 소음, 인근 상가 소음 등) 및 층간 소음 발생 가능성이 있으므로, 시간대별 소음 수준을 직접 확인해야 합니다.
주차장의 실제 사용 가능 여부, 주차 공간의 협소함 또는 혼잡도를 현장에서 확인하고, 세대당 1.19대의 주차 비율이 실제 생활에 충분한지 판단해야 합니다.
최근 3개월간 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 적정한지 검토해야 합니다.
인근 주민 또는 관리사무소를 통해 이웃 간 분쟁 이력이나 단지 내 주요 민원 사항이 있는지 확인하여 주거 환경의 안정성을 파악해야 합니다.
건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 상태를 점검해야 합니다.
내부 벽지(곰팡이, 오염), 바닥, 천장 누수 흔적 등 실내 마감재 상태 및 주요 설비(보일러, 수도, 전기)의 노후화 여부를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류