매물 유형: 아파트
분석 번호: 1473
종합 리스크 점수: 72점
준공 17년차의 준역세권 아파트로, 매매가는 인근 실거래가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 평택시의 지속적인 개발 호재와 인구 유입은 긍정적 요인이나, 신규 공급 물량에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,114만 원의 가치 스펙트럼보다 상회하는 수준입니다. 이는 '막힘없는 조망권'과 '거실 베란다 제외 올확장', '집 상태 좋음' 등의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보입니다. 다만, 4층이라는 점과 비교사례의 보정 후 대입가치를 고려할 때, 제시가는 다소 높은 편에 속합니다.
비교사례 #1은 평택the# 단지의 117.26㎡, 13층 매물로 2026년 4월 4억 1,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물(105.49㎡, 4층)과의 면적 차이(-20점)와 층수 차이(-10점)로 인해 유사도 70점을 받았습니다. 시점 보정 계수 0.994를 적용하여 대상 매물로 환산된 가치는 3억 7,114만 원입니다.
대상 아파트는 송탄역(1호선) 준역세권에 위치하며, 평택시의 지속적인 산업단지 개발(반도체 현상액 제조사 '한덕화학' 신공장 유치 등)과 GTX-A 노선 연장 추진 등의 호재는 중장기적인 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 단지 자체의 경쟁력은 준공 17년차로 보통 수준이나, 주변 개발 호재와 평택시의 인구 유입 추세는 긍정적입니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
평택시는 대규모 산업단지 조성 및 교통망 확충으로 인한 인구 유입이 지속될 것으로 예상되어 중장기적으로는 긍정적인 성장 잠재력을 가집니다. 다만, 현재 평택시의 높은 미분양 물량과 향후 예정된 대규모 신규 아파트 공급(19,733세대)은 단기적으로 시장에 부담을 주어 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 소진 추이와 미분양 현황을 지속적으로 모니터링하며 투자 시점을 결정하는 것이 중요합니다.
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