서울특별시 동작구 상도로31길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1494

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

역세권 입지와 낮은 전세가율로 전세 매력이 높으나, 지역 거래량 감소 및 재건축 연한 미도래로 인한 개발 잠재력은 보통 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 전용면적 84.91㎡ 기준 추정 매매가는 22억 6,766만 원에서 24억 3,652만 원 사이로 산출되었습니다. 제시된 전세보증금 8억 5,000만 원은 추정 매매가 대비 35.7% 수준으로 전세가율이 매우 낮아 안전하며 전세 매력이 높습니다.
• 거래량: 4점 — 서울 동작구 아파트 거래량은 2026년 1월 519건에서 2026년 4월 277건으로 감소 추세에 있으며, 2월과 3월에는 200건 초반대로 저조한 모습을 보였습니다. 이는 시장 활성도가 다소 낮은 것으로 판단됩니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 장승배기역(7호선)이 도보 7분 거리에 위치하여 역세권 프리미엄이 존재하며, 이마트에브리데이, 태양어린이공원, 유케어종합동물병원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 3점 — 준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 인근 개발 호재가 존재하나 직접적인 영향을 미치기에는 다소 거리가 있습니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 읍면동(상도제2동) 인구는 최근 4년간 3.3% 감소하여 정체 상태이며, 동작구 전체 인구 또한 최근 12개월간 소폭 감소했으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 보통 수준입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 2007년 준공되어 현재 19년차 아파트로, 비교적 양호한 편에 속합니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 전세보증금 8억 5,000만 원은 동일 단지 유사 사례를 기반으로 한 추정 매매가 스펙트럼(최저 22억 6,766만 원 ~ 최고 24억 3,652만 원) 대비 약 35.7% 수준으로, 전세가율이 매우 낮아 전세 매력이 높으며 임차인의 보증금 회수 위험이 낮은 안전한 구간에 해당합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지(이수브라운스톤상도) 내 상도동에 위치하며, 2026년 5월에 거래된 전용면적 59.91㎡ 또는 59.94㎡의 아파트들입니다. 유사도 점수는 80점으로, 면적 차이(대상지 84.91㎡ vs 사례 59.91㎡/59.94㎡)로 인한 감점(-20점)이 있었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 최저 22억 6,766만 원에서 최고 24억 3,652만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

대상 매물은 장승배기역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세가율이 35.7%로 매우 낮아 임차인의 보증금 회수 안정성이 높아 전세 매력이 높습니다. 다만, 지역 내 아파트 거래량 감소 추세는 유동성 측면에서 주의가 필요합니다.

이수브라운스톤상도 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 11년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 현재 구체적인 추진 움직임은 확인되지 않습니다. 따라서 단기적인 개발 이익보다는 입지적 장점과 주거 편의성에 중점을 두는 것이 합리적입니다.

서울 동작구는 전세수급동향이 강한 수요 우위를 보이며 전세가격지수가 상승하는 등 전세 시장은 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 인근에 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 개발 호재가 존재하여 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 향후 1,606세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하므로, 공급 물량 증가에 따른 시장 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 전세 시장을 형성하고 있으나, 매매 시장의 거래량 감소는 유의해야 할 부분입니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이 등)를 반드시 현장 확인해야 합니다.
• 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비)을 상세히 확인하여 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 인근 소음(도로, 상가, 학교 등) 및 일조량, 조망권 등 주거 환경을 직접 확인해야 합니다.
• 전세 계약 시 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 및 조건, 임대인의 신용 상태를 확인해야 합니다.
• 동일 층 또는 인접 층의 최근 전세 거래 이력 및 시세를 추가적으로 확인하여 제시된 보증금의 적정성을 재검토해야 합니다.

최종 판정

매수 권유