서울특별시 동작구 사당로27길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1521

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

인근 개발 호재가 풍부하나, 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하며 인구 감소 추세는 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 19억 4,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 17억 1,994만 원 ~ 최고 18억 8,958만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다.
• 거래량: 7점 — 서울 동작구의 아파트 거래량은 2025년 11월 230건에서 2026년 4월 277건으로 상승 추세에 있으며, 사당동은 시군구 내 법정동 거래건수 1위로 활발한 거래를 보입니다.
• 생활 편의시설: 3점 — 남성역(7호선)이 도보 9분 거리로 준역세권에 해당하나, 총신대입구역, 이수역은 도보 12~13분 거리로 역세권 프리미엄이 제한적입니다. 대형 병원 접근성은 다소 떨어집니다.
• 규제 전망: 7점 — 최근 '5선' 서울시장 재건축 하이패스, 정비사업 단지 분양 흥행 등 재건축 및 정비사업 관련 긍정적인 뉴스 흐름이 강합니다. 흑석 재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 인근 개발 호재가 다수 존재하여 지역 가치 상승에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 읍면동(사당제3동)의 인구는 지난 4년간 약 3.7% 감소하며 정체 상태이며, 동작구 전체 인구도 최근 12개월간 소폭 감소했습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 분석 데이터가 제공되지 않았습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년 남아있어 재건축 가능성은 낮습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 7점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 19억 4,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 17억 1,994만 원에서 18억 8,958만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 9건의 비교사례 중 최고가보다도 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가를 넘어선 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지인 이수역리가 아파트이며, 전용면적도 유사하여 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 거래의 경우 1.020이 적용되어 시점 경과에 따른 가치 상승이 반영되었습니다. 층구간에 따른 감점(10점)이 적용된 사례들도 있으나, 전반적으로 유사도가 높아 신뢰도 A등급(87점)의 분석 결과를 도출했습니다. 대상 매물의 제시가는 보정 후 대입가치 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준입니다.

심층 분석

이수역리가 아파트는 남성역(7호선) 준역세권에 위치하며, 사당동은 동작구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 인근에 흑석 재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 다수의 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하고 있어 가격적 메리트는 다소 제한적입니다.

대상 매물은 2013년 준공되어 건물 나이가 13년입니다. 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 보입니다.

서울 동작구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 수급동향도 수요 우세로 긍정적입니다. 인근 재건축 및 정비사업 관련 뉴스 흐름도 매우 긍정적입니다. 이러한 개발 호재와 시장의 전반적인 상승세는 미래 성장 전망을 밝게 합니다. 그러나 인구 감소 추세와 향후 예정된 신규 공급 물량은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시가가 시장 가치 스펙트럼을 상회하는 점을 고려할 때, 단기적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 배치 및 일조량, 조망권(한강뷰 등) 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 15층이라는 고층의 특성을 고려하여, 엘리베이터 운행 상태 및 고층부 소음 발생 여부를 확인해야 합니다.
• 세대당 1.18대의 주차대수는 양호하나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 주차 편의성을 확인해야 합니다.
• 최근 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토해야 합니다.
• 인근 개발 호재(흑석 재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등)의 진행 상황 및 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 추가적으로 확인해야 합니다.
• 인근 신규 공급 예정 물량(1,606세대)이 향후 시장에 미칠 영향을 고려하여, 주변 시세 변동 가능성을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

최종 판정

보류