서울특별시 동작구 사당로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1522

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

초역세권 입지와 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 단지로, 인근 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높은 매물입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 19억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 17억 6,035만 원 ~ 최고 18억 9,017만 원)의 상단에 위치하나, 최근 거래가 활발하고 고층 프리미엄 가능성이 있어 긍정적으로 평가됩니다.
• 거래량: 4점 — 서울 동작구 아파트 거래량은 2026년 2월 206건에서 4월 277건으로 상승 추세이나, 절대적인 거래량은 활발하다고 보기 어렵습니다. 다만, 사당동은 시군구 내 법정동 거래건수 1위로 지역 내 활성도는 높은 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 이수역(7호선) 162m 도보 3분 거리의 초역세권이며, 총신대입구역(4호선)도 도보 5분 거리입니다. 이마트에브리데이 이수점이 9m 거리에 위치하는 등 쇼핑 편의성이 매우 우수합니다. 구립라온어린이집 등 교육 시설도 인접해 생활 편의성이 매우 높습니다.
• 규제 전망: 8점 — 최근 서울시장 발언 등 재건축 관련 긍정적 뉴스 흐름과 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 인근 개발 호재가 다수 존재하여 규제 전망은 긍정적입니다.
• 인구 현황: 6점 — 사당제1동 인구는 최근 3년간 소폭 감소했으나, 동작구 전체 인구는 최근 12개월간 2,450명 감소했음에도 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 인구 감소폭이 크지 않아 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 평가 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아있어 비교적 양호한 상태입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 19억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 17억 6,035만 원에서 18억 9,017만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물과 비교했을 때 다소 높은 수준으로, 매수 시 추가적인 가격 협상 여지를 탐색할 필요가 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 이수자이 아파트의 전용면적 120.81㎡ 또는 120.17㎡의 거래입니다. 거래 시점은 2026년 3월~4월로 최근 거래이며, 시점 보정 계수 1.009~1.014가 적용되었습니다. 각 사례는 층수만 다를 뿐 면적, 용도지역, 거리 등 모든 조건이 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 7층 17억 4,500만 원(보정 후 17억 6,035만 원), #2 사례는 17층 17억 9,000만 원(보정 후 18억 575만 원), #3 사례는 24층 18억 6,500만 원(보정 후 18억 9,017만 원), #4 사례는 20층 17억 6,850만 원(보정 후 18억 192만 원)에 거래되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 이수역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이마트에브리데이 등 생활 편의시설이 풍부하여 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 사당동은 동작구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 가격 협상을 통한 매수 시 투자 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

이수자이 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차로, 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 용적률 736.32%로 법정 상한 1300% 대비 563.68%p의 갭이 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다. 인근 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 개발 호재가 많아 지역 전체의 가치 상승에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

서울 동작구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 수요 우세 지표 등으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 이수자이 아파트는 초역세권 입지와 우수한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 다만, 향후 1,606세대의 신규 공급 예정 물량이 시장에 미칠 영향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 전반적으로는 인근 개발 호재와 역세권 프리미엄을 고려할 때 중장기적인 가치 상승 여력이 충분한 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

• 정확한 동·호수 확인 및 해당 층에서 발생할 수 있는 소음(상가, 도로 등) 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 세대당 주차대수가 높으나, 실제 주차 공간 이용의 편리성 및 특정 시간대 주차난 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 공용 관리비)을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토해야 합니다.
• 이웃 간의 분쟁 이력이나 층간 소음 관련 문제가 있었는지 관리사무소를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
• 내부 마감재 상태, 수리 이력, 누수 흔적 등은 현장 방문을 통해 꼼꼼히 점검해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시점을 확인하여 향후 시세에 미칠 영향을 파악해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수