매물 유형: 아파트
분석 번호: 1528
종합 리스크 점수: 50점
재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 높으나, 제시가가 비교사례 대비 다소 높고 인구 감소 추세는 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 18억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 15억 원 ~ 최고 17억 1,649만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인이 선반영된 가격으로 판단됩니다. 중앙값 16억 4,280만 원과 비교 시 약 1억 5,720만 원 높은 가격입니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지(우성1차) 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 3,904만 원/평에서 4,467만 원/평 사이입니다. #1 사례는 2026년 4월 9층 거래로 보정 후 대입 총액 17억 1,649만 원, #2 사례는 2026년 3월 15층 거래로 16억 2,755만 원, #3 사례는 2026년 1월 15층 거래로 16억 4,280만 원입니다. #4와 #5 사례는 각각 2층, 3층 거래로 대상 매물(10층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 각각 16억 6,124만 원과 15억 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 유사도가 매우 높아 신뢰도 높은 비교가 가능합니다.
대상 아파트는 1335세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 신대방역(2호선)과 보라매공원역(신림선)이 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편이며, 인근에 와우산, 한림대학교 강남성심병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 준공 38년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.
1988년 준공되어 38년이 경과한 아파트로 재건축 연한에 도달했습니다. 최근 서울시의 재건축 규제 완화 기조와 맞물려 재건축 사업 추진 가능성이 높습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 사업성, 주민 동의율, 추가 분담금 등 다양한 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 현재 동작구 내 흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 여러 개발 사업이 진행 중이거나 계획 중이어서 지역 전체의 개발 기대감이 높습니다.
서울 동작구 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우위, 거래량 증가 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 크며, 이는 미래 가치 상승의 주요 동력이 될 수 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 현재 가격에는 미래 가치에 대한 기대감이 상당 부분 반영되어 있을 수 있습니다. 향후 예정된 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 시장에 영향을 미 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류