서울특별시 동작구 여의대방로24다길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1530

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있으나, 제시 매매가가 인근 동일 단지 실거래가 대비 고평가되어 있으며 지역 인구 감소 추세는 장기적 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 2점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 14억 5,000만 원은 비교 사례 환산 총액 스펙트럼(최저 11억 9,038만 원 ~ 최고 13억 1,143만 원) 대비 약 1억 3,857만 원 ~ 2억 5,962만 원 높은 수준으로 고평가된 것으로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 최근 6개월 아파트 거래량은 2025년 11월 230건에서 2026년 4월 277건으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 지수도 110.24로 수요 우세가 지속되고 있어 거래 활성도는 양호합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 보라매역(7호선, 신림선)이 도보 5분 이내 거리에 위치한 더블 역세권으로 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료시설이 잘 갖춰져 생활 편의성이 높습니다.
• 규제 전망: 7점 — 대상 단지는 준공 21년으로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있으나, 주변 흑석 재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등 다수의 개발 호재가 있어 지역 전체의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
• 인구 현황: 4점 — 대방동 인구는 2022년 10월 37,245명에서 2026년 4월 33,572명으로 약 9.9% 감소 추세에 있으며, 동작구 전체 인구 또한 최근 12개월간 소폭 감소했습니다. 이는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 평가 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 21년으로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 아직 양호한 편이나, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려할 시점이 다가오고 있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 5점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 3점
• buildingAgeRegister: 4점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시 매매가 14억 5,000만 원은 비교사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼인 최저 11억 9,038만 원에서 최고 13억 1,143만 원 범위 대비 약 1억 3,857만 원 ~ 2억 5,962만 원 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장 평균 대비 고평가된 것으로 판단되며, 13층이라는 층수 프리미엄을 감안하더라도 가격 조정 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 4건은 모두 대상 매물과 동일 단지(보라매코오롱하늘채)의 동일 전용면적(84.7㎡) 거래입니다. 거래 시점은 2026년 4월로 2개월 전이며, 시점 보정 계수 1.009가 적용되었습니다. 모든 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었는데, 대상 매물(13층) 대비 비교사례(2~4층)가 저층이라는 점이 반영되었습니다. #1 사례는 13억 1,143만 원, #2 사례는 11억 9,038만 원, #3, #4 사례는 각각 12억 1,056만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 제시가 14억 5,000만 원보다 낮은 수준입니다.

심층 분석

보라매코오롱하늘채는 보라매역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 이는 투자 가치 측면에서도 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 현재 제시 매매가가 유사 사례 대비 고평가된 점은 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 가격 조정 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 지역 내 활발한 거래량과 매매수급동향은 긍정적이나, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량은 장기적인 관점에서 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 단지는 준공 21년으로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 현재로서는 재건축이 어렵습니다. 그러나 9년 후 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 주변 지역의 재정비촉진지구 개발 및 지역주택조합 사업 등은 장기적으로 단지의 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 리모델링 또한 고려해볼 수 있는 시점이나, 구체적인 사업 추진 여부는 단지 주민들의 의사결정과 사업성 분석이 필요합니다.

동작구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 역세권 입지의 아파트는 꾸준한 수요를 보일 것으로 예상됩니다. 보라매코오롱하늘채는 우수한 입지적 강점을 가지고 있어 미래 성장 잠재력이 충분합니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 대방동 인구 감소 추세는 장기적인 수요 기반에 대한 우려를 낳을 수 있습니다. 현재 제시 가격이 시장 평균 대비 높은 수준이므로, 향후 시장 변화에 따라 가격 조정이 이루어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 매수 시에는 신중한 가격 협상과 장기적인 관점에서의 시장 분석이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 13층의 조망권 및 일조량을 확인하고, 특정 층에서 발생할 수 있는 소음(층간 소음, 외부 소음 등) 여부를 점검해야 합니다.
• 단지의 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공용 관리비 등의 적정성을 검토하고, 최근 관리비 인상 이력 및 계획을 확인해야 합니다.
• 세대당 1.14대의 주차대수이나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 주차 편리성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 건물 노후도 21년임을 감안하여 내부 마감재, 설비(수도, 난방 등)의 노후화 정도를 확인하고, 수리 또는 교체 필요 여부를 파악해야 합니다.
• 인근 신규 공급 예정 단지들의 구체적인 분양 및 입주 시기를 확인하여, 해당 매물의 매수 시점과 맞물리는 공급 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.
• 인근 보라매역 더블 역세권 프리미엄이 충분히 반영되었는지, 향후 역세권 개발 계획이 추가적으로 있는지 확인하여 미래 가치를 판단해야 합니다.

최종 판정

보류