서울특별시 동작구 여의대방로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1534

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

재건축 연한 도달 및 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 단지로, 시장 지수는 상승 추세이나 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 10억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(8억 6,173만 원 ~ 8억 9,278만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 미래 가치에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
• 거래량: 4점 — 동작구 대방동은 시군구 내 법정동 거래 활성도 4위로 비교적 활발한 편이나, 대상 단지 우성2차의 최근 6개월간 거래량은 12건으로 많지 않아 유동성이 다소 제한적일 수 있습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 서울서남부농협하나로마트 우성점(75m), 한림대학교 강남성심병원(135m), 신영어린이집(185m) 등 생활 편의시설이 매우 인접해 있어 높은 편의성을 제공합니다.
• 규제 전망: 7점 — 준공 31년으로 재건축 연한에 도달했으며, 최근 '힘 받는 ‘5선’ 서울시장…재건축 하이패스 먼저 뚫리는 곳은' 등 재건축 관련 긍정적인 뉴스 흐름이 있습니다. 용적률 갭도 27.71%p로 개발 잠재력이 보통 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 신대방제1동 인구는 최근 3년간 소폭 감소했으나, 동작구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 증가하며 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 3점 — 1995년 준공으로 31년 경과하여 재건축 연한에 도달한 노후 단지입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 6점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 3점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 10억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 6,173만 원에서 8억 9,278만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상회하는 수준입니다. 이는 재건축 기대감 등 미래 가치가 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건으로 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.47㎡)의 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 5층 매물로, 보정 후 대입 총액은 8억 9,278만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 거래된 11층 매물로, 보정 후 대입 총액은 8억 6,173만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수가 각각 1.009, 1.020으로 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.

심층 분석

우성2차 아파트는 신대방역 역세권에 위치하며, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하여 실거주 가치가 높습니다. 준공 31년으로 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 제시가가 현재 비교사례 기반의 보정 후 대입가치 스펙트럼을 상회하는 수준이므로, 재건축 기대감이 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

대상 단지는 1995년 준공되어 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 용적률 272.29%로 법정 상한 300% 대비 27.71%p의 갭이 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 서울시의 재건축 규제 완화 기조 및 관련 뉴스 흐름은 긍정적이나, 실제 재건축 추진에는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 구체적인 재건축 추진 단계 및 주민 동의율 등을 확인하는 것이 중요합니다.

서울 동작구 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세이며, 특히 재건축 기대감이 높은 단지들은 더욱 주목받고 있습니다. 우성2차 아파트 역시 재건축 연한 도달로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 진행 여부와 속도에 따라 가치 변동이 클 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 매물의 정확한 층수를 확인하고, 동일 단지 층별 시세와 비교하여 제시가의 타당성을 재검토해야 합니다.
• 준공 31년차 단지이므로, 외벽 균열, 누수, 배관 노후화 등 건물 전반의 유지보수 상태를 현장 확인해야 합니다.
• 재건축 진행 상황 및 관련 추진 위원회 활동 여부를 확인하여 개발 사업의 구체적인 계획과 진행 단계를 파악해야 합니다.
• 세대당 주차대수는 1.08대이나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 불편 사항이 있는지 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 인근 신대방역(646m) 및 보라매공원역(740m), 신풍역(801m)까지의 실제 도보 시간 및 대중교통 이용 편의성을 확인해야 합니다.
• 인근에 예정된 1,606세대의 신규 분양 물량(힐스테이트 동작 시그니쳐, 상도동힐스테이트장승배기역 등)이 향후 대상 단지 시세에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류