매물 유형: 아파트
분석 번호: 1539
종합 리스크 점수: 54점
매매가 고평가 리스크가 있으나, 지역 내 거래 활성도와 개발 호재는 긍정적입니다.
제시 매매가 11억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 8,407만 원 ~ 최고 11억 539만 원)의 상단 범위를 약 7,461만 원 ~ 9,593만 원 초과하는 수준입니다. 이는 유사 조건의 최근 실거래가 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
#1 사례는 봉천동 관악파크푸르지오 11층 84.99㎡로 2026년 3월 10억 7,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일 단지이나 층구간 차이로 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 10억 9,309만 원입니다. #2 사례는 봉천동 관악파크푸르지오 15층 84.98㎡로 2026년 3월 10억 7,000만 원에 거래되었으며, 동일 단지이나 층구간 차이로 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 10억 9,321만 원입니다. #3 사례는 봉천동 관악파크푸르지오 7층 84.99㎡로 2026년 2월 10억 7,500만 원에 거래되었으며, 동일 단지이나 층구간 차이로 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 11억 539만 원입니다. #4 사례는 봉천동 관악파크푸르지오 10층 84.99㎡로 2026년 1월 10억 4,000만 원에 거래되었으며, 동일 단지이나 층구간 차이로 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 10억 8,407만 원입니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
관악파크푸르지오는 준역세권에 위치하며, 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 양호하여 실거주 가치가 높습니다. 동일 단지 내 거래가 활발하며, 서울 아파트 시장 전반의 상승세와 지역 내 개발 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 제시 매매가는 비교사례 대비 고평가된 것으로 보여 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.
준공 12년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 계획이 확인되지 않습니다.
서울 아파트 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 당분간 시장의 긍정적인 흐름이 이어질 것으로 예상됩니다. 인근 가로주택정비사업 등 소규모 개발 호재는 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 행운동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다. 현재 제시된 가격이 시장 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있어, 매수 시 신중한 접근이 필요하며 가격 협상을 통해 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.
보류