서울특별시 관악구 은천로39길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1546

종합 리스크 점수: 45점

AI 요약 평가

재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높은 노후 아파트 단지입니다. 전세가율이 안정적이며, 전세 시장은 상승 추세입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 전세보증금 3억 5,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 6억 667만 원 대비 전세가율 57.7%로 안전 구간에 해당하여 전세 매력이 높습니다.
• 거래량: 8점 — 서울 관악구 아파트 거래량은 2025년 11월 135건에서 2026년 4월 307건으로 지속적인 상승 추세를 보이며 거래 활성도가 높습니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 청림로드 골목형상점가, CU 편의점, 강남고려병원, 구립건강한어린이집 등 다양한 생활 편의시설이 분포하여 양호한 편입니다.
• 규제 전망: 8점 — 건물 나이가 41년으로 재건축 연한에 도달했으며, 인근 봉천동 가로주택정비사업 사업시행계획인가 등 재건축 관련 긍정적인 뉴스 및 개발 계획이 확인되어 규제 전망은 긍정적입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 읍면동(성현동) 인구는 최근 4년간 소폭 증가(2.4%)하며 정체 상태이나, 관악구 전체 인구는 소폭 감소 추세입니다. 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진상 정보가 제공되지 않아 평가 불가합니다. 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 1985년 준공된 41년차 아파트로 노후도가 높은 편입니다. 재건축 연한에 도달했습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 7점
• buildingAgeRegister: 3점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 전세보증금 3억 5,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 스펙트럼(최저 5억 9,999만 원 ~ 최고 6억 1,999만 원, 중앙값 6억 714만 원) 대비 전세가율 57.7%에 해당합니다. 이는 전세가율 60% 미만인 안전 구간에 속하여 전세 매력이 높은 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(57.66㎡)의 매매 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 3층 거래로 5억 9,999만 원, #2 사례는 2026년 5월 5층 거래로 6억 1,999만 원, #3 사례는 2026년 4월 3층 거래로 6억 714만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 시점, 면적, 단지 조건이 매우 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다.

심층 분석

일두(1021) 아파트는 준공 41년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 숭실대입구역과 서울대입구역이 도보 13분 거리에 위치한 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 다양한 생활 편의시설과 학교가 있어 주거 환경이 안정적입니다. 전세가율이 57.7%로 안정적인 수준이며, 관악구 전세 시장의 상승 추세와 낮은 미분양률은 투자 매력을 더합니다.

건물 나이가 41년으로 재건축 연한을 충족하며, 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 불가하지만, 인근 봉천동 가로주택정비사업 사업시행계획인가 등 재건축 관련 지역 뉴스가 활발하여 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 매우 높습니다. 이는 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다.

관악구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 수급동향도 수요 우위를 보이고 있습니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 희소성이 유지될 것으로 예상됩니다. 재건축 연한 도달과 지역 개발 호재는 미래 성장 전망을 긍정적으로 만듭니다. 다만, 노후 단지의 특성상 주차 문제와 건물 유지보수 비용은 고려해야 할 리스크입니다. 전반적으로 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 가진 매물로 판단됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 주차 가능 대수 및 주차 불편 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
• 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 상태를 점검해야 합니다.
• 내부 벽지 곰팡이, 오염, 바닥 상태, 천장 누수 흔적 등 실내 마감 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공용 관리비 등 전반적인 비용 구조를 파악해야 합니다.
• 인근 소음 발생원(도로, 상가 등) 및 층간 소음 여부를 확인하여 주거 쾌적성을 평가해야 합니다.
• 재건축 추진 현황 및 진행 단계, 주민 동의율 등 관련 정보를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

매수 권유