서울특별시 관악구 조원로16길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1558

종합 리스크 점수: 54점

AI 요약 평가

역세권 입지와 지역 인구 증가세, 개발 호재에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보이나, 매매가는 비교사례 대입가치 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 9억 7,000만 원은 비교사례 대입가치 8억 4,999만 원 대비 높은 수준이나, 최근 거래된 동일 단지 중층(9층) 81.42㎡ 매매가 9억 2,000만 원과 비교 시 전용면적 차이를 고려하면 적정 범위 내로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 서울 관악구 아파트 거래량은 2025년 11월 135건에서 2026년 4월 307건으로 지속적인 상승 추세를 보이며 시장 활성도가 양호합니다.
• 생활 편의시설: 8점 — 신대방역(2호선)이 도보 8분 거리에 위치한 역세권이며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 의료 시설, 학교 등 생활 편의시설이 고루 분포하여 입지 경쟁력이 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 오세훈 시장의 재건축 정책 추진 및 관악S밸리 브릿지 데모데이 등 지역 개발 호재 뉴스가 다수 확인되어 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
• 인구 현황: 7점 — 조원동 인구는 2022년 10월부터 2026년 4월까지 꾸준히 증가(+5.8%)했으며, 관악구 전체 인구는 소폭 감소했으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석 가능합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공연도 2003년으로 23년 경과. 재건축 연한(30년)까지 7년 남아 중간 수준의 노후도를 보입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 6점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 9점
• buildingAgeRegister: 4점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 9억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 4,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 2,001만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 역세권 프리미엄, 그리고 동일 단지 내 다른 평형의 고가 거래 사례(9층 81.42㎡ 9억 2,000만 원)가 일부 반영된 것으로 보입니다. 현재 제시가는 시장의 기대감이 반영된 상단 가격으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 #1 신림동 신림동신도브래뉴 3층 115.62㎡ 매매 8억 5,000만 원(2026년 5월 거래)입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(±5%), 동일 용도지역에 위치하며, 거래 시점도 1개월 전으로 매우 유사하여 유사도 100점, 신뢰도 B등급으로 평가됩니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당가는 2,430만 원으로 산출되었으며, 대상 면적 115.62㎡에 대입한 환산 총액은 8억 4,999만 원입니다.

심층 분석

대상 매물은 신대방역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 관악구의 꾸준한 인구 증가세와 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시가가 비교사례 대입가치 대비 다소 높게 형성되어 있어, 가격 협상 여지가 있다면 투자 매력이 더욱 커질 수 있습니다.

신림동신도브래뉴는 준공 23년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 있습니다. 현재는 재건축 초기 단계 진입을 위한 리모델링 또는 재건축 가능성을 검토할 시점입니다. 서울시의 재건축 규제 완화 기조와 인근 봉천동 가로주택정비사업 등의 추진은 향후 단지의 개발 잠재력을 높일 수 있는 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

관악구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승, 거래량 증가, 미분양 감소 등 전반적으로 긍정적인 시장 동향을 보입니다. 신대방역 역세권 입지와 지역 내 개발 호재는 미래 성장 가능성을 높이는 주요 요인입니다. 다만, 제시가가 비교사례 대입가치 대비 높은 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포하며, 향후 금리 변동 및 거시경제 지표 변화에 따라 시장 상황이 달라질 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 층수 및 동호수 위치를 확인하여 일조권, 조망권, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 세대당 주차대수 미상으로, 실제 주차 가능 대수 및 주차 편의성을 반드시 확인해야 합니다.
• 건물 노후도(23년)를 고려하여 내부 마감재 상태, 수도·전기 시설 노후화 여부, 누수 흔적 등을 꼼꼼히 점검해야 합니다.
• 최근 6개월 평당가 추이에서 0만 원/평, 24,303,148만 원/평 등 비정상적인 데이터가 확인되므로, 최근 거래된 동일 평형의 실제 거래 내역을 추가로 확인하여 정확한 시세를 파악해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 공용부 관리 상태를 파악해야 합니다.
• 인근 봉천동 가로주택정비사업 등 개발 계획이 대상 매물에 미칠 구체적인 영향(교통량 증가, 소음 등)을 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

보류