매물 유형: 아파트
분석 번호: 15635
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 서울 용산구 이촌동 한가람아파트로, 이촌역 초역세권에 위치하며 주변 개발 호재가 풍부하여 입지적 강점이 큽니다. 매매가 25억 원은 유사 사례 기반 추정 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 다만, 준공 28년으로 건물 노후도 및 대단지 주차 여건은 현장 확인이 필요하며, 인근 신규 공급 물량에 대한 시장 영향도 고려해야 합니다.
제시 매매가 25억 원은 유사 사례 기반 추정 가치 스펙트럼 최저 26억 3,849만 원에서 최고 32억 4,738만 원(중앙값 29억 4,536만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 시장 평균 대비 저평가되어 있거나 급매물일 가능성을 시사합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지(한가람아파트)의 동일 평형(84.89㎡~84.96㎡)으로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 2026년 3월~5월 거래 기준으로 1.007~1.013이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건을 반영했습니다. 각 사례는 28억 584만 원에서 32억 4,738만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 보입니다.
한가람아파트는 2036세대의 대단지로, 서울 용산구 이촌동에 위치하여 이촌역(경의중앙선, 4호선) 초역세권(도보 3분) 입지를 자랑합니다. 이는 뛰어난 교통 접근성을 제공하며, 인근 학원 상권(반경 1km 내 28개) 및 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 높습니다. 용산구는 전반적으로 매매수급동향이 수요 우세이며, 이촌동은 지역 내 거래 활성도 1위 법정동으로 환금성이 우수합니다. 또한, 고양-양재대심도고속도로, GTX-B, 신분당선 서북부 연장 등 다양한 교통 인프라 계획과 용산정비창 주거 복합개발, 용산국제업무지구 조성 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 큽니다.
한가람아파트는 1998년 준공되어 현재 28년 경과한 단지로, 재건축 연한인 30년에 2년이 남았습니다. 현재 용적률은 358.17%로 법정 상한 300% 대비 높은 활용률(119.4%)을 보이고 있어 재건축 추진 시 용적률 인센티브 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 인근에 한강맨션아파트 주택재건축정비구역 등 정비사업이 진행 중이나, 대상 단지가 직접적인 정비구역에 포함된다는 정보는 없습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축보다는 리모델링을 우선적으로 검토할 가능성이 있으며, 향후 재건축 관련 정책 변화 및 단지 내 주민 동의율 확보 여부가 중요하게 작용할 것입니다.
서울 용산구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매가 대비 전세가 비율 또한 상승하여 시장의 견고함을 나타냅니다. 이촌동은 용산구 내에서도 거래량이 가장 활발한 지역으로, 주거 선호도가 높습니다. 다만, 원효로3가(청년안심주택) 988세대, 이촌르엘 750세대 등 총 1,738세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 일시적인 전월세 및 매매 시장의 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 이촌역 초역세권 입지, 용산 국제업무지구 등 주변의 대규모 개발 호재는 장기적으로 지역 가치를 더욱 높일 것으로 전망됩니다. 현재 제시가가 시장 추정 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준이므로, 향후 개발 호재가 구체화될수록 추가적인 가격 상승 여력이 있을 것으로 예상됩니다.
매수