서울특별시 서초구 방배로19길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1565

종합 리스크 점수: 35점

AI 요약 평가

매물은 역세권 입지와 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 인근 재건축 호재로 인한 긍정적인 규제 전망이 기대되나, 거래량 하락 추세는 유의해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 비교사례 부족으로 공시지가 배율법 적용. 제시가 25억 원은 추정 가격 범위 내에 위치하여 가격적 메리트가 존재함.
• 거래량: 4점 — 최근 6개월간 서울 서초구 아파트 거래량은 639건(2025년 11월)에서 403건(2026년 4월)으로 하락 추세에 있어 거래 활성도가 저조함.
• 생활 편의시설: 9점 — 내방역(7호선) 도보 8분 거리의 역세권이며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 의료 시설, 학교 등 생활 편의시설이 풍부하여 매우 우수함.
• 규제 전망: 7점 — 반포 미도1차, 방배신삼호 재건축 통합심의 통과 등 인근 재건축 사업 활성화 소식이 많아 지역 개발 호재가 긍정적으로 작용할 것으로 예상됨.
• 인구 현황: 6점 — 방배1동 인구는 소폭 감소(-2.6%)했으나, 서초구 전체 인구는 최근 12개월간 6,979명 증가하여 실거주 수요 유입 가능성이 있음.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진상 정보 없음.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 20년으로 재건축 연한(30년)까지 10년 남아있어 비교적 양호함.
• 임대 수익성
• nearbySales
• tradeVolume: 2점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 약 정보없음억에서 정보없음억 사이의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다. 제시가 25억 원은 이 스펙트럼 범위 내에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 사례 분석은 어렵습니다.

심층 분석

대상지는 내방역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 우수한 학군이 형성되어 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 서초구의 매매수급동향이 긍정적이며, 인구 또한 증가 추세에 있어 안정적인 투자처로 평가됩니다.

건물 나이가 20년으로 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 인근 재건축 사업 활성화 소식은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

서울 서초구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 견조한 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 인근에 반포 래미안 트리니원, 디에이치 방배 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화 가능성이 있으나, 서초구의 탄탄한 주거 수요와 개발 호재를 고려할 때 장기적인 관점에서는 안정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 특히 역세권 입지는 꾸준한 수요를 뒷받침할 것입니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 내부 상태 (벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이 여부) 현장 확인 필요
• 해당 층의 일조량 및 조망권 현장 확인 필요
• 주차장의 실제 이용 편의성 및 혼잡도 확인 필요
• 관리비 내역 (장기수선충당금 포함) 상세 확인 및 미납 여부 확인 필요
• 인근 소음 발생 여부 (도로 소음, 상가 소음 등) 현장 확인 필요
• 매도인의 매각 사유 및 잔금일 협의 가능성 확인 필요

최종 판정

매수