매물 유형: 아파트
분석 번호: 15680
종합 리스크 점수: 65점
경기도 안양시 동안구 비산동 '더 포레스트 힐' 아파트는 준공 23년차의 대단지 아파트입니다. 매매가 6억 원은 인근 유사 단지 및 동일 단지 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 월곶판교선 등 교통 호재와 다수의 재건축·재개발 사업이 인근에 진행 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많고 세대당 주차 대수가 다소 부족한 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 6억 원은 전용면적 84㎡ 기준 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 752만 원에서 7억 2,353만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 고층이라는 점을 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례들은 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 7월 거래된 19층 84.75㎡ 매물은 7억 3,000만 원(보정 후 7억 2,353만 원)에 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(20층 vs 6~14층)이 있었으나, 전반적으로 동일 단지 내 유사 평형의 거래가 활발하게 이루어졌습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.016이 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다.
더 포레스트 힐은 2,044세대의 대단지 아파트로, 지역 내에서 높은 환금성을 기대할 수 있습니다. 세대당 주차대수는 1.01대로 대단지임을 고려할 때 다소 부족할 수 있으나, 반경 1~2km 내 73개의 학원이 분포하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 월곶판교선 등 교통 호재와 인근 다수의 재건축·재개발 사업이 진행 중이어서 장기적인 관점에서 투자 매력이 존재합니다. 비봉산힐링공원, GS더프레시 비산파크뷰점 등 생활 편의시설 접근성도 우수하여 실거주 및 투자 가치를 모두 갖추고 있습니다.
더 포레스트 힐은 2003년 준공되어 현재 23년차 단지입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 다만, 용적률이 225.13%로 법정 상한 300% 대비 74.87%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 인근에 주거환경개선구역 및 임곡3지구 주택재개발정비사업 등 다수의 정비사업이 진행 중인 점도 장기적인 개발 잠재력을 높이는 요인입니다.
안양시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 긍정적인 흐름을 이어가고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 당분간 시장 강세가 지속될 것으로 예상됩니다. 다만, 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리, 안양자이 더 포레스트 등 총 4,046세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 시장에 공급 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 안양시의 미분양 세대는 감소 추세에 있어 시장의 소화력은 양호하지만, 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다. 월곶판교선 개통 등 교통 호재와 인근 재건축·재개발 사업의 진행은 장기적인 지역 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다.
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