매물 유형: 아파트
분석 번호: 15684
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치한 26년차 한라비발디아파트 59㎡ 매매 건입니다. 지역 내 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 4,128만 원에서 5억 717만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 호재에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(59.91㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 시점만 다를 뿐 층수도 대상 매물과 유사한 중층 구간에 위치하여 신뢰도가 높습니다. 층구간 감점 사례들은 대상 매물(8층)과 인접한 저층(3층) 또는 고층(17층, 19층, 20층)에 위치하여 층구간 차이로 인한 감점이 적용되었습니다.
한라비발디아파트는 1,385세대의 대단지로, 지역 내 박달동에서 거래 활성도 3위를 차지하고 있어 환금성은 양호한 편입니다. 세대당 1.21대의 주차 공간은 대단지임을 고려할 때 다소 부족할 수 있으나, 인근에 석수어린이공원, GS25 안양에듀파크점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 월곶판교선(계획·추진 중)이 약 1.2km 거리에 위치하여 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 있습니다. 박달신안아파트 재건축, 신한아파트지구 재건축 등 직접 수혜권 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 투자 매력이 있습니다.
한라비발디아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차 단지입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 4년이 남아 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률이 374.48%로 법정 상한 300%를 초과하고 있어 용적률 갭이 -74.48%p에 달합니다. 이는 재건축 사업성이 낮음을 의미하며, 향후 리모델링 추진 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.
안양시 만안구의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 평촌자이 퍼스니티 (1,2단지), e편한세상 평촌 어반밸리 등 총 4,046세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 1~3년 내 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력으로 작용할 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하고 있어 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 월곶판교선 개통 등 교통 호재와 인근 정비사업 추진은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다.
보류