매물 유형: 아파트
분석 번호: 15724
종합 리스크 점수: 82점
대상 매물은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 도안신도시7단지예미지백조의호수 아파트로, 준공 12년차의 1,102세대 대단지입니다. 매매가격지수는 보합세, 전세가격지수는 상승세를 보이며 매매수급동향은 상승, 전세수급동향은 하락하는 혼조세를 보입니다. 인근에 다양한 개발 호재와 신규 공급이 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 존재하나, 대규모 공급 물량에 따른 시장 변동성도 고려해야 합니다.
제시된 매매가 6억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,492만 원에서 6억 9,925만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 평형의 최근 거래가와 비교했을 때 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형으로, 2026년 5월부터 8월까지의 최근 거래가 포함되어 시점 보정 계수가 1.000으로 적용되었습니다. 대부분의 사례가 대상지와 동일한 제3종일반주거지역에 위치하여 용도 보정 또한 1.000으로 적용되었습니다. 유사도 점수가 100점으로 매우 높아 신뢰할 수 있는 비교군입니다. 예를 들어, 2026년 8월 거래된 동일 단지 85㎡ 매물(15층)은 7억 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 6억 9,925만 원으로 산출되었습니다. 제시가 6억 7,000만 원은 이러한 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치합니다.
도안신도시7단지예미지백조의호수 아파트는 1,102세대의 대규모 단지로, 세대당 1.44대의 충분한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 봉명동은 대전 유성구 내에서 거래 활성도가 높은 지역 중 하나로, 매매 거래량이 꾸준히 유지되어 환금성이 양호하다고 판단됩니다. 단지 주변에는 작은내수변공원, GS25 도안6단지점, 에코동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 꼬마노리터어린이집 등 교육 시설도 가까이 위치합니다. 교통 측면에서는 유성온천역(대전1호선)이 도보 13분 거리에 있어 준역세권 입지를 가지며, 대전2호선(트램) 신설 계획이 502m 거리에 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 있습니다. 인근 유성시장 재정비촉진지구 재정비 계획 등 다양한 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
도안신도시7단지예미지백조의호수 아파트는 2014년 준공되어 현재 12년차 건물입니다. 아파트 재건축 연한인 30년에는 아직 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 187.21%로 법정 상한 300% 대비 112.79%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 용적률 측면에서 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 장기간의 사업이며, 관련 법규 및 정책 변화, 주민 동의율 등 다양한 변수에 의해 영향을 받으므로 신중한 접근이 필요합니다.
대전 유성구의 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세가격지수는 꾸준히 상승하고 있습니다. 매매수급동향은 상승세를 보이며, 전세가율은 70.09%로 상승 추세에 있어 전세 시장의 수요가 견고함을 시사합니다. 인구 동향을 보면 유성구 전체 인구는 지난 12개월간 5,539명 증가했으며, 세대당 인구는 유지되어 실거주 수요 유입이 지속되고 있음을 알 수 있습니다. 그러나 포레나 대전학하 1단지, 도안 우미린 트리쉐이드 등 인근에 총 8,940세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내에 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 현재 미분양 세대 또한 89세대로 증가 추세에 있어, 신규 공급 물량과 미분양 현황이 시장 가격에 미칠 영향을 면밀히 주시해야 합니다. 대전2호선(트램) 신설 등 교통 호재와 유성시장 재정비촉진지구 재정비 계획 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 단기적인 공급 리스크를 상쇄할 수 있을지는 지속적인 관찰이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 현재는 가격적 메리트가 있으나, 향후 공급 물량에 따른 시장 변동성에 유의하며 신중한 접근이 필요한 시점입니다.
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