매물 유형: 아파트
분석 번호: 1577
종합 리스크 점수: 40점
재건축 연한 도달 및 풍부한 개발 호재로 미래 가치가 높으나, 노후도와 최근 거래량 하락 추세는 고려해야 할 요소입니다.
대상 매물의 월세 보증금 2억 5,000만 원과 월세 150만 원은 수익환원법으로 추정 시 약 4억 4,000만 원의 가치 스펙트럼이 산출됩니다. 이는 인근 동일 단지 매매 실거래가 스펙트럼인 최저 15억 7,326만 원에서 최고 17억 1,701만 원과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 월세 시장의 특성과 전월세 전환율(2026년 4월 4.621%)을 고려할 때, 제시된 보증금과 월세는 현재 시장 상황에서 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지(코오롱)의 동일 평형(52.47㎡) 매매 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래 건에 1.008이 적용되었으며, 2026년 5월 거래 건에는 1.000이 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다. 모든 사례는 제2종일반주거지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일한 조건임을 나타냅니다. 이 사례들을 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다.
대상 아파트는 300세대의 중규모 단지로, 세대당 1.03대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 양재시민의숲역이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 동문어린이공원, CU 우면한라점, 함께크는공동육아 어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 32년 경과된 노후 단지라는 점은 감점 요인입니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 인근 지역에 반포 미도1차 재건축 통합심의 통과, 방배신삼호 재건축 본궤도 등 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어, 코오롱 아파트 역시 재건축 추진 시 높은 개발 잠재력을 가질 것으로 예상됩니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250%를 고려할 때 개발 이익 여지가 있을 수 있습니다.
서초구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매, 전세, 월세 수급동향 모두 수요 우세를 나타내고 있습니다. 특히, 양재IC 정체 해소 고속도로 착공, 반포 미도1차 재건축 등 인근의 대규모 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 8,457세대에 달하는 신규 공급 예정 물량은 장기적으로 주거 환경 개선 및 인구 유입을 촉진할 수 있으나, 단기적으로는 임대 시장의 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 미래 성장 전망을 밝게 합니다.
조건부 매수