매물 유형: 아파트
분석 번호: 15772
종합 리스크 점수: 78점
본 매물은 부산 연제구 연산동의 핵심 주거지에 위치하며, 시청역 역세권의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행 중으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 매매 시장은 하락 추세에 있으며 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 3,364만 원에서 5억 4,775만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간에서 상단에 해당하는 수준으로, 현재 시장 상황과 매물의 층수 프리미엄을 고려할 때 합리적인 가격 범위에 있다고 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형(85㎡)으로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 2026년 7월 거래된 19층 85㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 5억 3,364만 원이며, 2026년 6월 거래된 16층 85㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 5억 4,775만 원입니다. 이 사례들은 시점 보정 계수 0.999~1.000이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
브라운스톤연제(2단지)는 총 217세대의 중소형 단지로, 세대당 1.11대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 부산 연제구 연산동은 지역 내 아파트 거래량 1위 법정동으로 환금성이 매우 우수합니다. 시청역(부산1호선)까지 도보 7분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 뛰어나며, 반경 1km 내 54개의 학원과 늘푸른공원, GS25, 비에스길종합병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 높습니다. 특히 연산13 재개발사업 정비구역, 연산5 재개발사업 정비구역 등 다수의 직접 수혜권 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.
브라운스톤연제(2단지)는 2016년 준공되어 현재 건물 나이는 10년입니다. 아파트 재건축 연한인 30년에는 아직 20년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 불가합니다. 현재 용적률은 212.63%로 법정 상한 300% 대비 87.37%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서 용적률 인센티브를 통한 리모델링 또는 재건축 잠재력은 존재하나, 현재로서는 개발이익 요인이 낮다고 판단됩니다.
부산 연제구의 아파트 매매가격지수는 최근 6개월간 하락 추세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 하락세로 전환되어 시장의 관망세가 짙어지고 있습니다. 그러나 전세 및 월세가격지수는 상승세를 유지하고 있어 임대차 시장은 견조한 편입니다. 지역 내 미분양 물량은 190세대로 큰 변동 없이 유지되고 있으나, 거제역 양우내안애 아시아드, 시청역 해모로 센티아 등 총 544세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 입주 시점에 따라 일시적인 전월세 및 매매 시장의 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 연산동은 지역 내 거래량 1위 법정동이며, 시청역 역세권이라는 입지적 강점과 연산14 재개발사업 등 주변의 활발한 개발 호재는 장기적으로 매물 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 향후 1~3년 내에는 신규 공급 물량 소화 여부와 매매 시장의 회복세가 중요 변수가 될 것입니다.
매수