매물 유형: 아파트
분석 번호: 15788
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 수원시 장안구 천천동에 위치한 삼호진덕아파트 5층 매매 건입니다. 주변 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 매수 부담 요인이 존재하며, 인근 미분양 물량도 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 동일 단지 내 전용면적 84㎡의 직접적인 비교사례가 부족하여 면적 보정 감점이 발생했습니다. 준공 28년차 단지로 재건축 연한 도래가 임박한 점은 장기적인 투자 관점에서 긍정적이나, 구체적인 사업 진행 여부는 확인이 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 4억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 4억 5,002만 원 ~ 최고 6억 4,529만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 삼호진덕아파트의 59㎡대 매매 거래입니다. 유사도 점수는 70~80점대로 높은 편이나, 대상 매물(84㎡)과의 면적 차이로 인해 20점의 감점이 공통적으로 적용되었습니다. 층 또한 대상 매물과 동일하거나 인접한 층들이 다수 포함되어 있습니다. 예를 들어, 유사도 80점의 #1 사례는 2026년 9월 2층 59.88㎡가 3억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 6,292만 원입니다. 유사도 70점의 #12 사례는 2026년 9월 12층 59.73㎡가 4억 5,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 4,409만 원입니다. 이처럼 면적 보정 후 대입 총액은 4억 5,002만 원에서 6억 4,529만 원 사이의 스펙트럼을 형성하고 있습니다.
삼호진덕아파트는 789세대의 중대형 단지로, 수원시 장안구 천천동에 위치하고 있습니다. 최근 수원시 장안구의 아파트 거래량은 상승 추세에 있어 환금성은 양호할 것으로 판단됩니다. 세대당 주차대수는 1.03대로 다소 부족할 수 있으나, 단지 규모를 고려하면 기본적인 편의성은 갖추고 있습니다. 성균관대역(1호선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 가지며, 반경 1~2km 내 학원가가 잘 형성되어 교육 환경이 우수합니다. 인근에는 별어린이공원, CU 천천삼호점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. GTX-C 노선(계획·추진 중)이 795m 거리에 있어 향후 개통 시 교통 접근성 개선 및 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, GTX-C는 아직 계획 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다.
삼호진덕아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 2년이 남아 있어 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링의 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 용적률은 219.58%로, 국토계획법상 제3종일반주거지역의 법정 상한 용적률 300% 대비 약 80.4%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성을 확보할 수 있는 여지가 있습니다. 다만, 실제 적용되는 용적률은 수원시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다. 현재 시점에서는 재건축 사업이 구체적으로 진행되고 있지는 않으므로, 향후 조합 설립 및 사업성 검토 과정을 지속적으로 주시해야 합니다.
수원시 장안구의 아파트 매매가격지수와 전세가격지수는 최근 6개월간 꾸준히 상승하는 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기를 보이고 있습니다. 그러나 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있고, 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 상승 부담이 있습니다. 또한, 수원시 장안구 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 신혼희망타운 행복주택, 매교역 팰루시드 등 총 6,362세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 정자3동의 인구는 최근 1년간 소폭 감소하는 추세이나, 수원시 전체 인구는 큰 변동 없이 유지되고 있습니다. 인근 고덕일반산업단지(2차) 용수공급시설 건설사업, 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획 결정(변경) 등의 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적으로는 시장의 긍정적인 흐름과 가격적 메리트가 있으나, 중장기적으로는 금리, 공급 물량, 인구 변화 및 개발사업 진행 상황을 면밀히 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
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