서울특별시 서초구 잠원로14길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1583

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

잠원동 롯데캐슬갤럭시 아파트는 우수한 입지와 인구 유입, 다수의 개발 호재로 긍정적인 시장 전망을 보이며, 제시된 전세보증금은 안전한 수준으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 전세보증금 17억 원은 추정 매매가 47억 5,547만 원 대비 전세가율 35.7%로 안전한 수준으로 판단됩니다.
• 거래량: 4점 — 서울 아파트 거래량은 2025년 11월 639건에서 2026년 4월 403건으로 하락 추세에 있습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 신사역(신분당선, 3호선)이 도보 7~8분 거리에 위치한 역세권이며, 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 인접하여 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 양재IC 정체 개선, 반포 미도1차 재건축, 방배신삼호 재건축 등 인근 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 전망입니다.
• 인구 현황: 9점 — 잠원동 인구는 2022년 10월 26,282명에서 2026년 4월 34,408명으로 30.9% 대규모 증가하여 인구 유입 호재가 작용하고 있습니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 평가할 수 없습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 22년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 비교적 양호한 편입니다.
• 임대 수익성
• nearbySales
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 9점
• buildingAgeRegister: 4점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 전세보증금 17억 원은 비교사례 기반 추정 매매가 47억 5,547만 원 대비 전세가율 35.7%로, 전세 매력이 매우 높은 안전한 구간에 해당합니다.

실거래가 및 시세 비교

단일 비교사례는 잠원동 롯데캐슬갤럭시(50-1) 동일 단지 11층, 전용면적 109.56㎡의 2026년 5월 거래로, 35억 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 시점으로 유사도가 높으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래이므로 참고용으로 활용되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 추가적인 보정은 이루어지지 않았습니다. 최종 보정 후 환산 총액은 47억 5,548만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 신사역 역세권에 위치하며, 잠원동의 지속적인 인구 증가와 다수의 개발 호재(양재IC 개선, 반포/방배 재건축 등)로 인해 높은 투자 가치를 지닙니다. 전세가율이 35.7%로 안전한 수준이어서 전세 매물로서의 매력도 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요소로 작용할 수 있습니다.

준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵습니다. 하지만 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 현재 용적률이 미등록 상태이므로 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력은 추가 확인이 필요합니다.

서울 서초구 잠원동은 매매 및 전세 시장의 수요 우위가 지속되고 있으며, 전세가격지수도 꾸준히 상승하고 있어 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다. 특히 인근 개발 호재와 신사역 역세권 입지는 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 모니터링해야 합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치 및 층별 조망 여부 (한강뷰 등)를 현장 확인해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
• 내부 시설물(벽지, 바닥, 천장)의 곰팡이, 오염, 누수 흔적 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 인근 소음원(도로, 상가 등)으로부터의 소음 수준을 시간대별로 확인해야 합니다.
• 전세 계약 만료 시 역전세 위험에 대비한 임대인의 재정 상태 및 보증보험 가입 여부를 확인해야 합니다.

최종 판정

매수