매물 유형: 아파트
분석 번호: 15852
종합 리스크 점수: 58점
어은목마을한라비발디는 용인시 중동에 위치하며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 지역 내 거래 활성도도 보통 수준입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 대상 매물의 제시가는 비준가 스펙트럼 대비 낮은 편에 속하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 건물 노후도 및 관리비 등 현장 확인이 필요한 부분이 있습니다.
제시 매매가 6억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 9,343만 원에서 7억 5,234만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 128.3㎡ 기준으로 거래되었습니다. 대상 매물(154㎡)과 면적 차이로 인해 유사도 점수에서 20점 감점이 있었습니다. 층수 역시 대상 매물(4층)과 비교사례 간 차이로 인해 일부 사례에서 10~20점 감점이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 최대 1.022까지 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다.
어은목마을한라비발디는 248세대의 중소형 단지이지만, 세대당 1.84대의 주차 공간을 확보하여 주차 편의성이 우수합니다. 반경 1km 내 131개의 학원이 밀집해 있어 교육 환경이 양호하며, 동백역 에버라인이 도보 8분 거리에 있어 대중교통 접근성도 양호합니다. 중동은 용인시 기흥구 내 거래량 5위 법정동으로 환금성이 보통 수준입니다. 제시 매매가는 비준가 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
어은목마을한라비발디의 준공연도는 미상이지만, 재건축 연한(30년) 도달 여부 및 용적률 갭에 대한 정보가 없어 현재 시점에서의 재건축 또는 리모델링 가능성을 단정하기 어렵습니다. 용인시 내 구갈신명아파트 소규모재건축사업, 기흥1구역 구갈한성1차아파트 재건축 등 다수의 재건축 사업이 진행 중이나, 대상 단지는 해당 사업 구역에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 미래 가치 상승을 기대하기 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
용인시 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 및 수급동향이 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 '반도체 도시' 용인특례시의 투자 유치 및 삼성, SK 팹 집적 등 지역 경제 활성화 요인이 풍부하여 장기적인 관점에서 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 상하동 라포레어정[GH매입임대], 영통역자이 프라시엘, 용인 푸르지오 원클러스터 등 총 8,613세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 1~3년 내 시장에 출회될 경우, 단기적인 공급 부담으로 인한 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 매수 시점의 공급 물량 추이를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
매수