매물 유형: 아파트
분석 번호: 15865
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 용인시 기흥구 동백동에 위치한 성산마을신영지웰 아파트로, 매매 시장은 상승세를 보이고 있으나 거래량은 하락 추세입니다. 주변에 다수의 개발 호재가 존재하며, 단지 자체의 용적률 여유가 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 준공 20년차 단지로서 시설 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 6억 7,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 3,777만원 ~ 최고 7억 1,274만원)의 중앙값인 6억 7,142만원과 매우 근접한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(101.949㎡~101.957㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 100점 사례(#1)는 2026년 4월 20층 거래로 6억 7,994만원으로 보정되었으며, 유사도 90점 사례(#2, #3, #4)는 층구간 감점이 있었으나 2026년 4월~6월 거래로 각각 7억 1,274만원, 6억 6,240만원, 6억 3,777만원으로 보정되었습니다. 유사도 80점 사례(#5, #6, #7)는 층구간 감점이 더 커서 각각 6억 7,142만원, 7억 246만원, 6억 4,681만원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수(1.022~1.044)가 적용되어 최근 시장 상황을 반영했습니다.
성산마을신영지웰 아파트는 590세대의 중규모 단지로, 세대당 1.66대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지가 위치한 동백동은 용인시 기흥구 내에서 아파트 거래 활성도 순위 6위(268건)를 기록하며 비교적 활발한 거래량을 보이고 있습니다. 주변에는 마루(동백제6호)공원, GS25 동백중앙점, 연세대학교 의과대학 용인세브란스병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 반경 1km 내 183개의 학원이 밀집해 교육 환경도 우수합니다. 교통 측면에서는 동백역(에버라인)이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권으로 평가됩니다. 또한, 용인 반도체클러스터 지정 본격화, GTX 개통 지역 집값 상승세 등 다양한 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 매력을 더합니다.
본 단지는 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 현재 용적률이 178.46%로 법정 상한 300% 대비 121.54%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 구갈신명아파트, 구갈한성1차아파트, 구갈한성2차아파트 등에서 소규모 재건축 및 재건축 정비계획 수립이 진행 중인 점은 향후 본 단지의 개발 사업 추진에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
용인시 기흥구 아파트 매매가격지수는 상승 추세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 최근 아파트 거래량은 하락세를 보이고 있어 시장의 활력이 다소 둔화될 수 있습니다. 인근 지역에는 상하동 라포레어정[GH매입임대], 영통역자이 프라시엘, 용인 플랫폼시티 라온프라이빗 아르디에 등 총 8,613세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 전·월세 및 매매 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 있습니다. 동백2동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 용인시 전체적으로는 반도체클러스터 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다. 따라서 단기적으로는 공급 리스크에 대한 주의가 필요하나, 중장기적으로는 지역 개발 호재에 따른 가치 상승 여력이 존재합니다.
매수