경상북도 경산시 남천면 송백리 산*** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 15895

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 경산시 남천면 송백리에 위치한 2필지 임야로, 농림지역 및 보전산지 등 중첩된 규제로 인해 개발 활용도가 낮은 편입니다. 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 제시가가 낮게 형성되어 있습니다. 인근 지역에 도로개설 및 지구단위계획 변경 등의 개발 호재가 있으나, 대상 필지의 맹지 특성과 규제로 인해 직접적인 수혜를 받기 어려울 수 있습니다. 매수 전 현장 확인을 통한 개발 가능성 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

시장 활성도: 3점 — 대상 필지가 속한 송백리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 인근 법정동 또한 거래량이 적어 유의미한 비교 사례를 찾기 힘든 상황입니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.36x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.94% — 추세 가산 중립.
개발 잠재력: 4점 — 토지 형상이 부정형이고 지형이 급경사이며 도로 접면이 맹지인 점은 개발 활용도를 저해하는 요소입니다. 농림지역 및 보전산지 등의 규제로 인해 개발 행위에 제약이 많아 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 접근성: 3점 — 주변에 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성이 낮습니다. 도로 접면이 맹지인 점도 접근성을 떨어뜨리는 요인입니다.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 농림지역 및 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 중첩된 규제로 개발 행위에 제약이 많습니다. 다만, 인근 지역에 도로개설 및 지구단위계획 변경 고시가 다수 존재하여 장기적인 관점에서는 개발 압력이 발생할 가능성도 있습니다.
거래량: 2점 — 송백리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 63.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 1곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '농림지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 3건 (보전산지, 임업용산지…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 2,600만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7,123만 원 대비 약 4,523만 원 낮은 수준입니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 추정가 대비 낮은 제시가는 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 맹지, 급경사 지형, 중첩된 규제 등으로 인한 개발 제약 요인을 충분히 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 토지가 7,123만 원은 동일수급권 실거래 데이터 558건을 기반으로 한 median 배율 1.20배를 적용한 결과입니다. 이는 시장 활성도가 낮은 지역의 가격을 추정하는 참고 자료로 활용됩니다.

심층 분석

대상 토지는 농림지역 내 임야로, 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 인근 지역에 도로개설 및 지구단위계획 변경 고시가 다수 존재하여 장기적인 관점에서는 개발 압력이 발생할 가능성도 있습니다. 현재 제시가가 동일수급권 추정가 대비 낮은 수준으로, 향후 규제 완화나 개발 계획에 따라 가치 상승 여지가 있을 수 있으나, 맹지 및 규제 사항으로 인한 리스크가 큽니다.

토지 형상이 부정형이고 지형이 급경사이며 도로 접면이 맹지인 점이 가장 큰 물리적 하자입니다. 이는 개발 행위의 제약을 넘어 토지 활용 자체를 어렵게 할 수 있습니다. 또한, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 중첩된 규제로 인해 개발이익 실현이 매우 어렵다는 점이 주요 리스크입니다.

[향후 6개월 시세 전망] 보합. 경산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 대상 필지가 속한 법정동은 거래 공백 상태이며, 맹지 및 중첩된 규제로 인해 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 경산시의 화장품 산업 투자 유치 및 AI·로봇 등 미래산업 육성 계획은 장기적으로 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상 토지에 직접적인 영향을 주기에는 거리가 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 현황 도로 접면 여부를 지적도 및 현장 측량을 통해 반드시 확인해야 합니다.
농림지역, 보전산지, 임업용산지 등 중첩된 규제로 인한 개발 행위 제한 사항을 경산시 관련 부서(도시계획과, 산림과 등)에 문의하여 건축 가능 여부 및 개발 가능 범위를 구체적으로 확인해야 합니다.
급경사 지형으로 인한 토목 공사 비용 및 개발 난이도를 전문가와 상담하여 예상 비용을 산출해야 합니다.
맹지 상태이므로 도로 확보 가능성 및 비용(주변 토지 매입, 도로 사용 승낙 등)을 면밀히 검토해야 합니다.
등기부등본을 통해 소유권 외 권리(가압류, 가처분, 근저당 등) 유무를 확인하고, 매도인과의 합의를 통해 정리 방안을 마련해야 합니다.
인근 개발 호재(도로개설, 지구단위계획 변경 등)가 대상 필지에 미치는 직접적인 영향과 수혜 가능성을 재확인해야 합니다.

최종 판정

보류