경기도 파주시 마음밭길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1603

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 매물은 금촌역 인근에 위치한 준공 20년차 아파트로, 유사 단지 실거래가 대비 적정 수준의 매매가로 판단됩니다. 파주시 전체 인구는 증가하나 해당 읍면동 인구는 감소 추세이며, 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 군사보호구역 해제 등 지역 개발 호재가 있으나, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 2억 5,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 2억 4,206만 원) 대비 적정 수준으로 평가됩니다.
• 거래량: 5점 — 파주시 아파트 거래량은 2026년 4월 729건으로 상승 추세이나, 대상 매물이 위치한 금촌동은 시군구 내 거래 활성도 3위로 비교적 활발하지만, 단지 자체의 최근 6개월 거래량은 7건으로 많지 않습니다.
• 생활 편의시설: 3점 — 금촌역(경의중앙선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하나, 대형 쇼핑시설 및 종합병원 등 주요 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.
• 규제 전망: 3점 — 파주시는 군사보호구역 해제 등 개발행정 가속화 뉴스가 있으나, 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량(7,679세대)이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 부정적 영향을 미 미칠 수 있습니다. 대상 단지는 준공 20년으로 재건축까지 10년 남아 재건축 가능성은 낮습니다.
• 인구 현황: 3점 — 파주시 전체 인구는 증가 추세이나, 해당 읍면동(금촌3동) 인구는 최근 4년간 약 10.1% 감소하여 인구 유출 리스크가 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진이 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 20년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아 노후도는 보통 수준입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 9점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 3점
• buildingAgeRegister: 5점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 4,206만 원에서 최고 2억 4,206만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 동일 단지 저층 거래(2억 2,000만 원) 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적(84.9728㎡) 또한 유사합니다. 거래 시점은 2026년 2월로 대상 매물 시점(2026년 6월)과 4개월 차이가 나 시점 보정 계수 0.992가 적용되었습니다. 층은 14층으로 대상 매물 4층 대비 높아 층구간 감점(-10점)이 반영되었습니다. 보정 후 대입 총액은 2억 4,206만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

대상 단지는 금촌역 준역세권에 위치하며, 세대당 주차대수도 양호한 편입니다. 파주시 전체 인구는 증가하고 있으나, 해당 읍면동 인구는 감소 추세입니다. 인근에 다수의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 전세가율은 75.0%로 높은 편이므로 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.

대상 아파트는 2006년 준공되어 20년이 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 및 건폐율이 건축물대장에 0%로 표기되어 정확한 재건축 사업성 분석은 어렵습니다.

파주시의 군사보호구역 해제 및 도로 개설 등 개발 호재가 지역 전반의 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 금촌3동의 인구 감소 추세와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 중장기적인 관점에서 시장의 불확실성을 높일 수 있습니다. 현재 매매가격지수 하락과 전세가율 상승은 시장의 불안정성을 시사하며, 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 내부 상태 (벽지, 바닥, 천장 누수 흔적 등) 및 마감재 노후화 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 4층의 경우 저층으로 인한 일조량 및 조망권, 그리고 외부 소음 유입 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 동일 단지 내 4층 매물과 비교하여 제시가의 적정성을 재검토하고, 급매 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부를 파악해야 합니다.
• 세대당 1.23대의 주차 공간이 실제 주차 편의성으로 이어지는지, 특히 저녁 시간대 주차난이 없는지 현장 확인이 필요합니다.
• 인근에 예정된 신규 공급 물량(파주 운정3지구 A8블럭, A20블록, 이지더원 등)이 실제 입주 시 대상 단지의 전월세 및 매매가에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류