매물 유형: 아파트
분석 번호: 1613
종합 리스크 점수: 66점
본 매물은 일산역 초역세권에 위치한 신축 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지적 강점이 매우 큽니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례의 보정된 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 8,320만 원에서 7억 1,501만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 유사 조건의 최근 거래가보다 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 전용면적 84.8222㎡로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 7억 2,000만 원에 거래된 16층 매물로, 시점 보정 후 7억 1,501만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 2026년 1월 6억 9,000만 원에 거래된 30층 매물로, 시점 보정 후 6억 8,397만 원으로 대입됩니다. #3 사례는 2026년 4월 6억 8,500만 원에 거래된 10층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 시점 보정 후 6억 8,320만 원으로 대입됩니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 유사한 조건을 가지고 있으나, 제시가 7억 4,500만 원은 이들 보정된 사례의 최고가보다 높은 수준입니다.
e편한세상일산어반스카이는 일산역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 단지 내 상업시설 및 인근 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 신축 아파트라는 점도 강점입니다. 다만, 제시된 가격이 시장 추정가 대비 높은 수준이므로 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.
준공 4년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 장기간이 소요되므로 현재로서는 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
고양시 전체 인구는 감소 추세이나, 일산2동은 소폭 증가세를 보이고 있으며, 전월세 시장의 견고함과 매매 거래량 증가가 긍정적인 신호입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량(일산1-2, 308세대)이 예정되어 있어 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 장기적으로는 역세권 입지의 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적으로는 가격 조정 가능성이 있습니다.
보류