매물 유형: 아파트
분석 번호: 1621
종합 리스크 점수: 54점
대상 매물은 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높고, 마두역 준역세권 및 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지입니다. 다만, 고양시 아파트 거래량 하락 추세와 제시가가 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하는 점은 고려해야 할 리스크입니다. 인근 흰돌마을 통합재건축 소식은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 4,223만 원에서 4억 9,264만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고값을 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 전반적인 하락 추세와 거래량 감소를 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 #1은 백석동 흰돌마을(서안) 73.17㎡ 1층 매물로 2026년 4월 4억 3,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,935만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 보정 후 총액은 4억 4,223만 원입니다. 동일 단지 저층 매물로 유사도가 높습니다. 비교사례 #2는 백석동 흰돌마을(서안) 73.17㎡ 9층 매물로 2026년 5월 4억 7,700만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,155만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 보정 후 총액은 4억 9,264만 원입니다. 층구간 차이로 인해 유사도에서 10점 감점되었습니다.
대상 아파트는 마두역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 고양시 아파트 시장의 전반적인 하락 추세와 거래량 감소는 단기적인 투자 수익성에 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다.
1994년 준공되어 32년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 94.98%로 법정 상한 250% 대비 155.02%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 흰돌마을3·5단지 통합재건축 소식은 대상 단지의 재건축 추진에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있으며, 향후 사업 진행 상황에 따라 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
단기적으로는 고양시 아파트 매매 시장의 하락 추세와 거래량 감소로 인해 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 사업 추진 가능성이 매우 높아 미래 성장 전망은 긍정적입니다. 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 경쟁 요인이 될 수 있으나, 노후 단지의 재건축을 통한 주거 환경 개선 및 신축 아파트 공급은 지역 전체의 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서 재건축 진행 상황에 대한 지속적인 모니터링이 중요합니다.
조건부 매수