경기도 고양시 일산서구 고양대로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1625

종합 리스크 점수: 66점

AI 요약 평가

본 매물은 일산역 초역세권에 위치한 4년차 신축 아파트로, 우수한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있어 종합 리스크 점수는 양호한 수준입니다. 매매가 대비 보정 후 대입가치 스펙트럼이 상단에 위치하나, 신축 및 더블 역세권의 강점이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 향후 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 7억 6,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 6억 8,320만 원 ~ 최고 7억 1,501만 원) 대비 상단에 위치하나, 신축 및 역세권 프리미엄을 고려할 때 가격 메리트가 존재합니다.
• 거래량: 7점 — 고양시 일산서구 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 348건으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 100.08로 수요 우세가 나타나 거래 활성도가 양호합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 일산역 초역세권에 위치하며, 주변에 다양한 생활편의시설과 상권이 풍부하여 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
• 규제 전망: 7점 — 현재 건물 나이가 4년으로 재건축 연한까지 여유가 있으며, 지역 내 특별한 규제 이슈는 확인되지 않습니다. 다만, 데이터센터 관련 고양시의 고민이 뉴스에 언급되고 있습니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 읍면동 인구는 소폭 증가 추세이나, 고양시 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소했습니다. 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석 가능합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진이 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 9점 — 2022년 준공된 4년차 신축 아파트로 매우 양호한 상태입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 7점
• tradeVolume: 7점
• amenities: 3점
• population: 7점
• buildingAgeRegister: 9점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시가 7억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 8,320만 원 ~ 최고 7억 1,501만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 신축 아파트의 가치와 일산역 더블 역세권의 입지적 강점이 선반영된 것으로 해석됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 대상지와 동일한 e편한세상일산어반스카이 단지의 10층 매물로, 2026년 4월에 6억 8,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.997을 적용하여 6억 8,320만 원으로 보정되었습니다. 유사도 100점으로 가장 직접적인 비교 대상입니다. 비교사례 #2는 동일 단지의 16층 매물로, 2026년 2월에 7억 2,000만 원에 거래되었습니다. 대상지 9층과 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 시점 보정 계수 0.993을 적용하여 7억 1,501만 원으로 보정되었습니다.

심층 분석

e편한세상일산어반스카이는 일산역 더블 역세권에 위치한 신축 아파트로, 교통 편의성이 매우 우수합니다. 주변 생활 편의시설과 상권이 잘 발달되어 있어 실거주 가치가 높으며, 직장인 및 신혼부부 등 젊은 실수요층에게 매력적인 매물입니다. 다만, 제시가가 보정 후 대입가치 스펙트럼의 상단을 상회하는 점은 투자 수익률 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.

준공 4년차 신축 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 26년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 고려할 단계가 아닙니다.

고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매 수급동향도 수요 우세로 나타나고 있어 시장의 기본적인 수요는 유지되고 있습니다. 본 매물은 초역세권 신축 아파트라는 강력한 입지적 강점을 가지고 있어 장기적으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량(일산1-2, 308세대)의 영향과 고양시 전체 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 9층의 조망권 및 일조량을 직접 확인해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설의 실제 이용률과 관리 상태, 추가 비용 여부를 확인해야 합니다.
• 인근에 예정된 일산1-2 재개발 사업의 구체적인 진행 상황과 입주 시기를 확인하여 잠재적 경쟁 요소를 파악해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 합리적인 수준인지, 특별 수선 충당금 등의 추가 비용은 없는지 검토해야 합니다.
• 매물 주변의 소음(특히 일산역 인접성) 및 주차장 이용의 편리성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 현재 전세 시세 및 전세가율을 다시 한번 확인하여 향후 전세 전환 시의 리스크를 점검해야 합니다.

최종 판정

보류