매물 유형: 토지
분석 번호: 16353
종합 리스크 점수: 63점
대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며 부호역 역세권에 해당하여 개발 잠재력이 양호합니다. 용적률 갭이 커 향후 건축 활용도가 높을 것으로 보이나 토지이용계획상 일부 규제와 도로접면이 '세로한면(불)'인 점은 개발 시 고려해야 할 리스크입니다. 부호리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단은 유보되며, 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 참고할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 원은 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(최저 1억 5,688만 원 ~ 최고 1억 5,688만 원) 대비 낮은 수준이며, 공시지가 배율을 통한 추정 토지가 1억 299만 원과 유사합니다. 다만, 부호리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 참고 추정가와 유사한 수준으로 판단되나, 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 경산시 하양읍 서사리 3**번지 토지입니다. 2025년 5월에 3억 1,300만 원에 거래되었으며, 면적은 248.6㎡, 용도지역은 제1종일반주거지역, 지목은 대입니다. 이 사례는 대상 매물과 1372m 거리에 위치하며, 시점 보정 계수 1.000, 면적 보정 계수 1.032, 역세권 보정 계수 1.050이 적용되어 최종적으로 1억 5,688만 원으로 보정되었습니다. 유사도 점수는 73점으로, 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 감점이 있었습니다. 비교사례의 공시지가 배율은 1.40배로 추정됩니다.
대상 토지는 부호역 역세권에 위치하며, 경산시의 화장품 산업 및 미래산업 육성 정책과 연계된 개발 호재가 존재합니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 환경은 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 있습니다. 지역 내 미분양 현황이 10년 대비 높아 공급 부담이 존재하며, 경산 2차 IPARK 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(745세대)이 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 부호리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 투자 가치 검증에 어려움이 있으므로, 장기적인 관점에서 개발 잠재력과 지역 성장 가능성을 보고 접근해야 합니다.
현재 건물은 12년차 강파이프구조의 창고시설로, 건축물대장상 내진설계가 미적용되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 대수선 시 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다. 도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있어 실제 도로 접근성 및 건축 인허가 과정에서 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 복합적인 규제 사항들이 개발의 걸림돌이 될 수 있으므로, 법률 및 행정적 검토가 필수적입니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역 내 역세권 입지라는 강점을 가지고 있으며, 용적률 갭이 커 향후 개발 잠재력이 높습니다. 경산시의 적극적인 산업 육성 정책과 인근 도로 확포장 공사 등 개발 사업은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 부호리 지역의 낮은 토지 거래 활성도와 인근 신규 주택 공급 물량은 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 경산시의 도시 발전 계획과 연계하여 용도지역 변경 또는 개발 규제 완화 등의 호재가 발생할 경우 가치 상승 여력이 충분할 것으로 전망됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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