경기도 김포시 풍무로68번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1669

종합 리스크 점수: 56점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로 건물 노후도 측면에서는 양호합니다. 제시된 매매가는 인근 실거래가 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 지역 내 거래량 저조와 인구 감소 추세, 그리고 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 3억 7,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 3억 3,859만 원 ~ 최고 3억 8,453만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 7,366만 원 대비 소폭 낮은 수준으로 적정하게 평가됩니다.
• 거래량: 4점 — 김포시 아파트 거래량은 2025년 12월 4,135건에서 2026년 4월 851건으로 급감한 후 보합세를 보이고 있어 거래 활성도가 저조합니다.
• 생활 편의시설: 3점 — 주변에 공원, 쇼핑 시설, 의료 시설, 학교 등이 존재하나, 대형마트나 주요 상업시설과의 접근성이 다소 부족하며, 역세권 프리미엄이 없어 생활 편의성 점수가 낮습니다.
• 규제 전망: 3점 — 건물 나이 8년으로 재건축까지 22년이 남아 재건축 가능성이 낮으며, 인근에 대규모 신축 공급 예정 물량(김포 북변 우미 린 파크리브 1,200세대)이 있어 향후 공급 리스크가 존재합니다.
• 인구 현황: 6점 — 풍무동 인구는 최근 4년간 약 2.1% 감소하여 정체 상태이며, 김포시 전체 인구도 최근 12개월간 소폭 감소 추세로 인구 유입 동력이 약합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진이 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년차로 비교적 신축 아파트에 해당하며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 9점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 4점
• buildingAgeRegister: 7점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 3,859만 원 ~ 최고 3억 8,453만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 7,366만 원과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 이는 4건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하지만, 최고가 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 23층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 7,366만 원이며, #2 사례는 2026년 3월 18층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 3,859만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 13층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액 3억 8,453만 원으로 가장 높게 나타났습니다. #4 사례는 2026년 1월 5층 거래로 층구간 감점(-20점)이 있었으며 보정 후 대입 총액 3억 5,895만 원입니다. 제시가 3억 7,000만 원은 이 스펙트럼 내에 적절하게 위치합니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 8년차로 비교적 신축에 속하며, 세대당 1.12대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 하드웨어 측면에서는 양호합니다. 다만, 역세권 프리미엄이 없고, 주변 생활 편의시설 접근성이 아주 우수하다고 보기는 어렵습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 전세가율이 72.2%로 높은 편이라 갭투자 시에는 역전세 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 나이가 8년으로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.

김포시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이고 거래량이 저조한 상황입니다. 인근에 김포 북변 우미 린 파크리브 1,200세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 다만, 전세 및 월세가격지수가 상승하고 매매수급동향이 소폭 수요 우위를 보이는 점은 긍정적입니다. 장기적으로는 인구 유입 동력 약화와 미분양 리스크가 상존하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 임차인 승계 조건 및 임대차 계약 상세 내용 (잔여 계약 기간, 보증금, 월세 등)을 반드시 확인해야 합니다.
• 제시된 '채광 맛집, 트인 뷰'와 '향: se'가 실제 현장 조건과 일치하는지 직접 방문하여 확인해야 합니다.
• 주변 마트, 세탁소, 체육관 등 생활 인프라의 실제 이용 편의성과 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 당산역까지 한 번에 가는 버스 노선 및 배차 간격, 소요 시간을 정확히 확인하여 교통 편의성을 검증해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)과 연체 이력 유무를 확인하여 추가 비용 부담을 사전에 파악해야 합니다.
• 동일 단지 내 최근 거래된 저층, 중층, 고층 매물들의 실제 거래가와 비교하여 층별 프리미엄이 적절하게 반영되었는지 확인해야 합니다.

최종 판정

보류