경기도 평택시 진위면 동천길 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 16918

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

본 매물은 보전관리지역 내 창고용지로, 비행안전제3구역(전술) 규제가 존재하지만, 평택시의 활발한 산업단지 개발 및 교통 인프라 확충 호재가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용합니다. 다만, 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다. 자루형 토지 형상과 세로한면(가) 도로 접면은 개발 시 고려해야 할 요소입니다.

세부 리스크 평가 항목

토지 형상: 3점 — 토지 형상(지형)은 '자루형'형으로, 대지 활용도가 열위한 편입니다.
도로 접면: 6점 — 세로한면(가)으로 도로에 접하고 있어 건축 행위는 가능하나, 도로 조건이 다소 제한적일 수 있습니다. 실제 도로 폭 및 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
용적률 활용률: 7점 — 현재 용적률 7.44%로 국토계획법 법정 상한 50% 대비 갭이 42.56%p 존재하여 향후 개발 여력은 충분합니다. 다만, 실제 적용 용적률은 평택시 도시계획조례 확인이 필요합니다.
인근 개발 호재: 7점 — 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 및 평택~부여~익산 고속도로 개설 등 주변 개발 호재가 풍부하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
주변 공급 현황: 4점 — 인근에 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등 총 25,473세대에 달하는 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 지역 내 토지 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
지역 시장 활성도: 3점 — 대상지가 속한 동천리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다.
공시지가 추이: 7점 — 최근 5년간 공시지가가 꾸준히 상승 추세에 있으며, 2026년에도 3% 상승하여 토지 가치 상승에 긍정적인 신호입니다.
인구 변화: 7점 — 평택시 전체 인구는 지난 12개월간 17,038명 증가하였고, 세대수도 꾸준히 늘고 있어 실거주 및 투자 수요 유입 가능성이 높습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.88x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 4.25% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 보전관리지역 및 비행안전제3구역(전술)으로 개발 행위에 제약이 있으나, 평택시의 다양한 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 규제 완화나 개발 계획의 실현 가능성 검증이 필요합니다.
거래량: 3점 — 동천리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.0% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 12.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '보전관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '창고용지'. 중첩규제 2건 (비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역)을 반영해 평가했습니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 45억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 51억 3,092만 원 대비 약 6억 3,092만 원 낮은 수준입니다. 다만, 대상 법정동(동천리)의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮은 지역의 특성을 고려할 때, 매수자의 협상 여지가 있을 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다. 이는 평택시 진위면 동천리 일대의 창고용지 시장 특성을 반영한 것으로, 대상 매물의 가격 타당성을 판단하는 주요 참고 자료가 됩니다.

심층 분석

평택시는 삼성전자 평택캠퍼스, 평택 브레인시티 등 대규모 산업단지 개발이 활발하게 진행되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 대상 토지는 보전관리지역에 위치하여 직접적인 개발 이익은 제한적일 수 있으나, 주변 산업단지의 배후 수요 증가 및 물류 거점으로서의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 주택 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다. 공시지가 상승 추세와 평택시 인구 증가세는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 신호로 해석됩니다.

대상 건물은 2010년 준공된 16년차 건물로, 노후화에 따른 외벽 균열, 누수, 설비 고장 등의 물리적 하자가 발생할 가능성이 있습니다. 특히 일반철골구조 및 기타지붕 구조의 창고 시설이므로, 정기적인 유지보수 이력과 현재 상태를 면밀히 점검해야 합니다. 토지 측면에서는 자루형 형상과 완경사 지형이 개발 시 토목 공사 비용 증가 및 활용도 제약으로 이어질 수 있으며, 비행안전제3구역(전술) 규제로 인한 개발 제약도 고려해야 할 리스크입니다.

평택시의 지속적인 산업단지 개발 및 교통망 확충은 장기적으로 지역의 성장 동력이 될 것입니다. 대상 토지는 보전관리지역이라는 규제가 있지만, 현재 낮은 용적률 활용률과 주변 개발 호재를 고려할 때 향후 용도 변경이나 개발 계획 수립을 통한 가치 상승 여지가 있습니다. 다만, 동천리의 낮은 시장 활성도는 단기적인 시세 상승을 기대하기 어렵게 하며, 대규모 공급 물량은 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 개발 계획 및 규제 변화를 지속적으로 모니터링하며 투자 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

평택시 도시계획조례를 통해 대상 필지에 실제 적용되는 용적률 및 건폐율, 건축 가능한 용도 등을 반드시 확인해야 합니다.
비행안전제3구역(전술) 규제로 인한 건축물 높이 제한 등 개발 행위 제약 사항을 지자체에 문의하여 구체적으로 확인해야 합니다.
자루형 토지 형상과 완경사 지형에 따른 토목 공사 비용 및 개발 효율성을 전문가와 상담하여 검토해야 합니다.
세로한면(가) 도로 접면의 실제 도로 폭, 포장 상태, 차량 진출입 용이성 등을 현장에서 확인하고, 건축 허가 가능 여부를 지자체에 문의해야 합니다.
현재 창고 건물의 노후도 및 유지보수 상태, 내부 시설물 현황 등을 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.
주변 산업단지 개발 및 교통 인프라 확충 계획의 구체적인 진행 상황과 대상 토지에 미칠 영향을 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

보류