매물 유형: 토지
분석 번호: 16924
종합 리스크 점수: 74점
본 매물은 수원시 권선구 오목천동에 위치한 2필지 일괄 토지로, 오목천역 초역세권(도보 3분) 입지를 갖추고 있습니다. 제1종일반주거지역으로 용적률 여유가 충분하여 개발 잠재력이 보통 수준이며, 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재가 기대됩니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 규제가 존재하며, 수원시 권선구 오목천동의 토지거래 활성도는 보통 수준으로 환금성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.
사용자 제시 매매가 9억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 15억 1,546만 원 대비 약 5억 6,546만 원 낮은 수준입니다. 이는 가격적 메리트가 존재할 가능성을 시사합니다. 다만, 비교사례 1건의 보정 후 대입 총액 8억 8,133만 원과 비교 시에는 다소 높은 수준으로 판단될 수 있어 추가적인 시장 검증이 필요합니다. 오목천동의 시장 활성도가 '활성화되고 있음'으로 판정되었으나, 거래량 순위가 7위로 보통 수준임을 감안할 때, 제시 가격에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 수원시 권선구 오목천동 1***번지 토지입니다. 2026년 7월에 4억 9,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 639만 원입니다. 대상 매물과의 유사도 점수는 94점으로 높은 편입니다. 대상지 면적(456㎡)이 사례(262㎡)보다 커서 면적 보정 계수 0.967이 적용되어 대규모 감가가 반영되었고, 대상지가 제1종일반주거지역으로 사례의 제2종일반주거지역보다 하위 용도지역이므로 용도 보정 계수 0.889가 적용되어 하향 보정되었습니다. 또한, 오목천역 수인분당선 175m 거리의 초역세권 프리미엄이 8% 가산되어 역세권 보정 계수 1.080이 적용되었습니다. 이러한 보정 과정을 거쳐 산출된 비교사례의 보정 후 대입 총액은 8억 8,133만 원입니다.
본 매물은 오목천역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 향후 지가 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다. 제1종일반주거지역으로 용적률 여유가 충분하여 재건축 또는 신축을 통한 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 지가지수 하락 및 순수토지 거래 필지수 감소 추세는 단기적인 시장 활성도 둔화를 시사하며, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 증가 및 투자 수익률에 부담으로 작용할 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 2필지 중 1필지의 지목이 묘지인 점은 개발 시 이장 및 관련 절차에 대한 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 자루형 토지 형상은 건축 계획 시 효율성 저하 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 비행안전제6구역(전술)으로 인한 건축물 높이 제한 등 규제 사항은 개발 계획에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가지수는 하락, 이용상황별 지가지수는 보합, 지역별 지가변동률은 보합 추세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 하락하고 있습니다. 인근에 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 총 7,850세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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