매물 유형: 토지
분석 번호: 16933
종합 리스크 점수: 75점
본 매물은 제2종일반주거지역에 위치하며 매탄권선역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 여유가 있어 개발 잠재력이 존재하며, 수원시의 첨단산업 유치 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 인근에 대규모 주택 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 배율 추정가와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 매수 전 정밀한 현장 확인과 개발 가능성 검토가 필수적입니다.
제시된 매매가 12억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 17억 9,920만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 비교사례 1건을 통한 직접비교 환산 총액 8억 5,320만 원과 비교하면 높은 수준으로 판단됩니다. 권선동의 시장 활성도가 '활성화되고 있음'으로 판정되므로, 제시가는 시장 검증이 필요한 참고 추정값으로 볼 수 있습니다. 매수자는 추정가 스펙트럼의 차이를 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.
선별된 비교사례는 수원시 영통구 매탄동 1***번지 토지로, 2024년 1월에 6억 8,500만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 유사도 점수는 92점으로 높은 편이며, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 동일합니다. 이 사례는 대상지 면적 보정(0.9914), 매탄권선역 초역세권 프리미엄(1.08), 시점 보정(1.035) 등을 거쳐 대상지에 대입 시 8억 5,320만 원으로 환산됩니다. 감점 사유는 시점 차이와 공시지가 비율 차이입니다.
수원시 권선동은 매탄권선역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 수원시가 첨단산업 거점 추진 및 투자 유치에 적극적으로 나서고 있어 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적이나, 대출금리가 높아 레버리지 활용에 부담이 될 수 있습니다. 건설공사비지수 또한 높아 향후 개발 시 원가 부담이 증가할 수 있습니다. 권선동의 토지 거래 활성도는 보통 수준이며, 인근에 대규모 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 주택 시장 경쟁 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 25년 경과된 건물임을 감안할 때, 외벽 균열, 누수, 배관 노후화, 전기 설비 문제 등 다양한 물리적 하자가 발생했을 가능성이 있습니다. 현장 방문 시 전문가와 동행하여 건물의 구조적 안전성 및 주요 설비의 상태를 정밀하게 진단하는 것이 중요합니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로 용적률 갭이 104.97%p 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 수원시의 서수원 첨단산업 거점 조성, 탑동 이노베이션밸리 준공 등 지역 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근에 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 총 7,850세대에 달하는 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 시장의 공급 과잉 및 경쟁 심화가 토지 가치에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 증가 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 전반적으로 개발 잠재력과 지역 호재는 긍정적이나, 공급 리스크와 금리 부담은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.
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