매물 유형: 토지
분석 번호: 16935
종합 리스크 점수: 76점
본 매물은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 일반상업지역 토지로, 지역 내 거래 활성도 1위인 서둔동에 있어 환금성이 우수합니다. GTX-C 노선 등 철도 호재가 간접 수혜권에 있으나, 비행안전제2구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 실제 적용 용적률 확인이 필수적입니다.
제시된 매매가 20억 원은 동일수급권 실거래 median 배율(2.20배)을 적용한 추정 토지가 24억 5,412만 원 대비 약 4억 5,412만 원 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 서둔동은 지역 내 거래 활성도가 매우 높은 법정동으로, 이러한 가격적 이점은 투자 매력을 높이는 요인입니다.
유효한 개별 비교사례가 부족하여 개별 사례 분석은 어렵습니다. 동일수급권 내 '전' 지목 토지 78건의 실거래 분석 결과, 공시지가 대비 median 배율은 2.20배로 산출되었습니다.
대상 토지는 일반상업지역에 위치하며, 수원역과 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 서둔동은 수원시 권선구 내 토지 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 환금성이 양호합니다. 최근 수원시가 서수원 첨단산업 거점 추진 등 투자 유치에 적극적인 모습을 보이고 있어 장기적인 개발 호재를 기대할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 비용 부담이 증가할 수 있는 점은 고려해야 합니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 판단은 어렵습니다. 현장 확인을 통해 지반 상태, 주변 환경과의 경계 문제, 그리고 지하 매설물 유무 등을 면밀히 검토해야 합니다. 지목이 '전'이므로, 농지로서의 특성과 개발 시 필요한 절차를 확인하는 것이 중요합니다.
수원시 권선구 서둔동은 GTX-C 노선 등 철도 개발 호재의 간접 수혜권에 있으며, 수원시의 첨단산업 유치 노력과 맞물려 장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 현재 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 낮은 수준을 유지하고 있어 주택 시장의 안정성을 기대할 수 있습니다. 다만, 향후 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 총 7,850세대에 달하는 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 이는 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 국토계획법상 높은 용적률 상한을 가진 일반상업지역이라는 점은 큰 장점이나, 실제 조례 적용 용적률과 비행안전제2구역 등의 규제는 개발 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
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