매물 유형: 토지
분석 번호: 16939
종합 리스크 점수: 50점
본 매물은 수원시 영통구 매탄동 일반공업지역에 위치한 토지로, 36년 경과된 공장 건물을 포함하고 있습니다. 용적률 갭이 274.46%p로 개발 잠재력이 매우 높으며, 매탄동은 지역 내 토지 거래 활성도가 1위인 지역으로 환금성이 우수합니다. 다만, 제시된 매매가 45억 원은 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 20억 4,012만 원 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검토가 필요합니다. 인근에 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 시세 변동에 영향을 미 줄 수 있습니다.
사용자 제시 매매가 45억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 20억 4,012만 원 대비 약 2배 이상 높은 수준입니다. 또한, 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼인 최저 21억 4,956만 원에서 최고 21억 7,160만 원과 비교해도 현저히 높은 가격입니다. 이는 시장의 일반적인 실거래가 범위를 크게 상회하는 것으로 판단되며, 해당 가격에는 상당한 미래 개발 가치나 특정 프리미엄이 선반영되었을 가능성이 있습니다. 매탄동의 시장 활성도는 높지만, 현 시점에서 제시가는 시장 검증이 필요한 수준입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, 대상지로부터 241m~256m 이내의 근거리에 있고, 용도지역 및 지목이 동일한 일반공업지역 '대'입니다. 거래 시점은 모두 2024년 5월로 28개월 전이며, 시점 보정 계수 1.029가 적용되었습니다. 면적 보정 계수 0.993은 대상지가 사례 평균보다 면적이 커서 대규모 감가가 반영된 결과이며, 영통역(수인분당선) 944m 거리로 준역세권에 해당하여 역세권 보정 계수 1.02가 적용되었습니다. 이 보정 과정을 거쳐 각 사례는 21억 4,956만 원에서 21억 7,160만 원의 환산 총액을 보였습니다.
대상지는 일반공업지역으로 개발 잠재력이 높고, 용적률 갭이 커서 향후 용도 변경 또는 재건축을 통한 가치 상승 여력이 충분합니다. 매탄동은 토지 거래 활성도가 높은 지역으로 환금성이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 제시된 매매가 45억 원은 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 20억 4,012만 원 대비 매우 높은 수준으로, 투자 수익성 확보를 위한 면밀한 가격 협상 및 미래 개발 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있을 수 있으며, 건설공사비 지수 상승은 향후 개발 원가에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 36년 경과된 건물로, 외벽 균열, 누수, 설비 노후화 등 물리적 하자가 존재할 가능성이 높습니다. 지하층의 침수 이력이나 구조적 문제 등 육안으로 확인하기 어려운 부분에 대한 정밀 진단이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 폐기물처리시설설치지역에 포함되어 있어 토양 오염 여부 등 환경적 리스크를 확인해야 합니다. 내진설계가 미적용된 건물이라는 점도 고려해야 할 물리적 하자 리스크입니다.
수원시 영통구는 인구수가 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 인덕원동탄선 및 동탄도시철도와 같은 철도 인프라 계획이 약 1~2km 반경 내에 있어 장기적인 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 또한, 수원우편집중국 일대 공급계획 등 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근에 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드, 영통자이 센트럴파크 등 총 7,850세대에 달하는 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁 심화 및 개발 압력에 대한 영향을 주시해야 합니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 최근 지가변동률이 보합세를 보이고 순수토지 거래 필지수가 하락 추세에 있어 급격한 시세 변동보다는 안정적인 흐름이 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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