매물 유형: 토지
분석 번호: 16945
종합 리스크 점수: 78점
본 매물은 수원시 권선구 권선동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 38년 경과된 건물이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 매교역과 수원시청역에 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재가 존재합니다. 다만, 비행안전제6구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 규제에 저촉되어 개발 및 거래 시 면밀한 검토가 필요합니다. 권선동은 토지 거래가 활성화되고 있는 지역으로 환금성은 보통 수준입니다.
동일수급권 실거래 median 배율 2.79배를 적용한 추정 토지가는 17억 6,764만 원입니다. 사용자 제시 매매가 11억 7,000만 원은 이 추정가 대비 약 66.2% 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 권선동의 토지 시장 활성도가 '활성화되고 있음'으로 판정되어 제시가에 대한 단정적인 판단보다는 시장 검증이 필요합니다. 비교사례 1건을 통한 대입 시뮬레이션 결과 보정 후 총액은 9억 6,815만 원으로 제시가 대비 낮은 수준입니다. 이처럼 추정 방식에 따라 가격 편차가 발생하므로, 다양한 관점에서 가격 타당성을 검토해야 합니다.
선별된 비교사례 1건(#1)은 수원시 권선구 권선동 1***에 위치하며, 2024년 7월에 11억 5,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 274㎡로 대상지와 유사한 제2종일반주거지역의 '대' 지목 토지입니다. 대상지 면적 보정(1.002), 역세권 프리미엄(1.020), 시점 보정(1.020)을 적용하여 보정 완료된 총액은 9억 6,815만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 11억 7,000만 원 대비 낮은 수준입니다. 이 사례는 대상지와 동일 법정동, 유사 면적, 동일 용도지역으로 유사도 73점을 기록했으나, 거래 시점이 26개월 전으로 다소 오래되어 시점 보정이 적용되었습니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 38년 경과된 건물이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 매교역과 수원시청역에 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 수원시의 첨단산업 유치 및 서수원 개발 호재는 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적이며, 수원시 미분양 현황이 10년 중앙 대비 낮은 편이어서 주택 시장의 안정성을 기대할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용 및 매수 부담이 존재하며, 건설공사비 지수 또한 높아 원가 부담이 가중될 수 있습니다. 인근에 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 총 7,850세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
현재 건물은 1988년 준공된 38년차 경량철골구조로, 노후화가 상당 부분 진행되었을 것으로 예상됩니다. 건축물대장상 연면적이 0㎡로 기재되어 있어 실제 연면적 확인이 필요하며, 내진설계 미적용 건물입니다. 재건축을 통한 개발을 계획할 경우, 기존 건물 철거 비용 및 신축 시 건축법규 준수 여부 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 토지 자체의 물리적 하자는 확인되지 않으나, 지하 매설물 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
수원시 권선구의 지가지수 및 토지거래 필지수 동향은 최근 하락 또는 보합세를 보이고 있으나, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 권선동은 시군구 내 토지 거래 활성도 4위로, 꾸준한 거래가 이루어지고 있어 환금성은 보통 수준입니다. 서수원 첨단산업 거점 추진, 수원도시철도1호선 계획 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 높은 대출금리 및 건설공사비는 개발 수익성을 저해할 수 있는 요인입니다. 인근 7,850세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있으므로, 중장기적인 시장 변화를 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 종합적으로 볼 때, 개발 잠재력은 높으나 규제 및 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.
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