매물 유형: 토지
분석 번호: 16949
종합 리스크 점수: 74점
본 매물은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 51년 경과된 노후 단독주택을 포함하고 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 고등동은 지역 내 토지 거래 활성도가 2위로 환금성이 우수하며, 인근에 수원도시철도1호선 및 GTX-C 연장 등 교통 호재가 계획되어 있습니다. 다만, 비행안전제6구역 등 일부 규제가 있으며, 최근 7,850세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시가 5억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 9,079만 원과 비교할 때 약 4,079만 원 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 8,994만 원 ~ 최고 6억 3,893만 원)과 비교해도 제시가는 스펙트럼 하단에 위치하여 합리적인 수준으로 보입니다. 고등동은 활성화되고 있는 시장으로, 이러한 가격대는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.
유사도 98점의 첫 번째 비교사례는 수원시 팔달구 고등동 1**번지, 141㎡ 토지로 2024년 1월 4억 2,378만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 1,037만 원이며, 대상지에 보정 적용 시 환산 총액은 5억 8,994만 원입니다. 유사도 89점의 두 번째 비교사례는 수원시 팔달구 신풍동 4*번지, 101㎡ 토지로 2024년 5월 3억 1,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 1,123만 원이며, 대상지에 보정 적용 시 환산 총액은 6억 3,893만 원입니다. 이들 사례는 대상지와 용도지역 및 도로 조건이 유사하며, 시점 보정을 통해 현재 가치가 반영되었습니다.
수원시 팔달구 고등동은 최근 6개월간 순수 토지 거래 필지수가 상승하고 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하며 안정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 고등동은 지역 내 토지 거래 활성도 2위로 환금성이 우수하며, 인근에 수원도시철도1호선, GTX-C 연장 등 교통 호재가 계획되어 있어 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담 요인이 존재합니다. 현재 미분양 현황은 74세대로 낮은 편이나, 향후 7,850세대에 달하는 신규 주택 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
대상 건물은 1975년 준공된 51년 경과 단독주택으로, 물리적 노후화가 심각할 것으로 예상됩니다. 벽돌구조 및 기와 지붕으로 되어 있어 외벽 균열, 누수, 지붕 손상 등의 하자가 있을 수 있습니다. 내진설계가 미적용된 건물로, 재건축 또는 대수선이 필수적이며 이에 따른 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 토지 자체의 물리적 하자는 확인되지 않으나, 자루형 토지 형상 및 세로한면(가) 도로접면은 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 될 수 있습니다.
향후 6개월 시세는 보합 가능성이 높습니다. 최근 6개월간 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수 토지 거래 필지수는 증가하고 있으나 급격한 상승 요인은 제한적입니다. 수원도시철도1호선 및 GTX-C 연장 등 교통 호재는 장기적인 관점에서 긍정적이나, 아직 계획 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 또한, 인근에 매교역 팰루시드(2,178세대), 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체(총 2,512세대) 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수