매물 유형: 토지
분석 번호: 16950
종합 리스크 점수: 75점
본 매물은 화성시 송동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 인근에 GTX-A 연장, 동탄도시철도 등 교통 호재가 예정되어 있으며, 화성국제테마파크 조성 계획 등 다수의 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 평가되어 환금성 측면에서는 주의가 필요합니다.
제시 매매가 7억 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8억 226만 원과 유사한 수준입니다. 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 가격 타당성 판단이 유보되나, 추정가와 비교 시 적정 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
유효한 개별 비교사례 데이터가 부족하여 각 사례별 특성 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 내 실거래 데이터를 기반으로 공시지가 대비 배율을 적용하여 추정가를 산출하였습니다.
화성시의 지가지수는 용도지역별로 하락 추세이나, 이용상황별 지가지수는 상승하고 있으며, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로 거래 활성도는 증가하는 모습입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 높아 레버리지 부담이 존재합니다. 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 가중될 수 있습니다. 인근에 동탄 그웬 160, 동탄 파라곤 3차 등 총 3,703세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 배수 여건, 주변 환경 오염 여부 등을 직접 확인해야 합니다. 지적도상 도로 접면과 실제 현황 도로의 일치 여부도 중요합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역으로 개발 용도에 제한이 있지만, '대' 지목의 평지 토지로 개발 잠재력은 보통 수준입니다. GTX-A 연장, 동탄도시철도 등 인근 교통 인프라 확충 계획과 화성국제테마파크 조성 등 대규모 개발 호재는 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 단기적인 환금성에는 제약이 있을 수 있습니다. 화성시 전체 인구는 소폭 증가 추세로 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다.
매수 보류