매물 유형: 토지
분석 번호: 16959
종합 리스크 점수: 63점
대상지는 보전녹지지역의 '답'으로 개발 활용도에 제약이 있지만, 서산시의 활발한 지역 개발 정책과 인근 산업단지 조성 사업들이 잠재적 가치 상승 요인으로 평가됩니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 유사한 수준으로 판단되나, 온석동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵습니다. 도로 접면이 '세로한면(불)'인 점은 건축 행위 시 추가 확인이 필요하며, 향후 6개월간 토지 시장은 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
제시된 매매가 1,100만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1,306만 원 대비 약 206만 원 낮은 수준입니다. 이는 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 온석동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려운 점을 고려해야 합니다. 단정적인 고평가/저평가 판단보다는 참고값으로 활용하는 것이 합리적입니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 사례별 환산 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 통해 대상지의 추정 가치를 산출하였습니다. 이 배율은 44210·G1·답 유형의 117건 중 유사도 필터링을 거친 25건의 실거래 데이터를 기반으로 도출되었습니다.
서산시는 관광 및 투자유치 분야 정책특별보좌관 재위촉 등 지역 경제 활성화를 위한 노력을 지속하고 있습니다. 특히 인근에 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 신규 주택 공급 예정 물량이 588세대에 달하며, 현대대죽 일반산업단지, 성연일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 호재가 존재합니다. 이러한 개발 사업들은 장기적으로 지역 인구 유입 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대상지는 보전녹지지역으로 직접적인 개발 이익을 얻기까지는 시간이 소요될 수 있습니다.
대상지는 보전녹지지역으로 개발 행위에 제약이 있으며, 지목이 '답'이므로 농지 전용 허가 등 추가적인 인허가 절차가 필요합니다. 토지 형상이 부정형이고 도로 접면이 '세로한면(불)'인 점은 향후 건축 시 설계 및 활용에 제약이 될 수 있습니다. 또한, 온석동의 토지 거래 활성도가 낮아 유사 사례를 통한 시장 가치 검증이 어렵다는 점이 리스크로 작용합니다.
향후 6개월간 서산시의 토지 지가지수는 보합세를 유지할 것으로 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있습니다. 그러나 서산시의 관광 및 투자유치 정책, 그리고 인근 산업단지 개발 및 신규 주택 공급 예정 물량은 장기적인 관점에서 긍정적인 개발 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히 현대대죽 일반산업단지, 서산테크노밸리 등 주요 개발 사업들은 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여하며 주변 토지 가치에 간접적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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