매물 유형: 토지
분석 번호: 16977
종합 리스크 점수: 40점
본 매물은 창원시 마산합포구 구산면 내포리에 위치한 계획관리지역 토지 2필지 일괄 매매 건입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 7,702만 원 대비 제시가 6,000만 원은 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 시장 검증이 어렵고, 맹지라는 점은 개발 시 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 국도 5호선 재추진 등 지역 개발 호재가 존재하나, 가축사육제한구역 규제도 함께 고려해야 합니다.
동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7,702만 원과 비교할 때, 사용자 제시 매매가 6,000만 원은 추정가 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 시장 검증이 어렵습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 사례별 환산 스펙트럼은 생성되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 유사한 조건으로 판단되었습니다. 호재 보정은 시장 참고용으로 단가 보정에는 미적용되었습니다.
창원시 마산합포구는 최근 6개월간 순수토지 거래 필지수가 상승 추세에 있으며, '거제~마산 국도5호선' 재추진 등 지역 개발 호재가 존재합니다. 마산로봇랜드 민간투자 유치 재시동 소식도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대출금리 상승, 건설공사비 지수 상승은 투자 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 미분양 현황은 평균 부근에 위치하고 있습니다.
대상 토지는 맹지이며, 토지 형상이 부정형인 점은 물리적 하자 리스크로 볼 수 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 현장 기반의 추가적인 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.
경상남도 창원시 마산합포구는 최근 지역 지가지수 및 이용상황별 지가지수가 보합 또는 상승 추세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 증가하고 있습니다. '거제~마산 국도5호선' 재추진, 마산로봇랜드 민간투자 유치 등 긍정적인 개발 호재가 존재합니다. 다만, 인근에 푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(총 2,337세대)이 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 계획관리지역의 개발 잠재력과 지역 호재를 고려할 때, 장기적인 관점에서 성장 가능성이 있습니다.
매수 고려