매물 유형: 토지
분석 번호: 16980
종합 리스크 점수: 61점
본 매물은 생산관리지역 내 '답' 지목의 토지로, 개발 행위에 대한 규제가 존재합니다. 다만, 인근 경주 문산일반산업단지, 남경주일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 개발 압력 및 가치 상승 가능성이 있습니다. 시장 활성도는 낮아 가격 검증이 어렵지만, 공시지가 대비 추정가는 제시가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 투자 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5,533만 원과 비교했을 때 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 천촌리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보되며, 추가적인 시장 검증이 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 공시지가 배율법과 동일수급권 실거래 median 배율을 통해 추정가를 산출했습니다.
경주시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 경주시는 미래차·SMR 등 미래 산업을 앞세워 투자 유치에 적극적이며, 인근 산업단지 개발 호재가 다수 존재합니다. 그러나 대출금리 및 건설공사비 지수 상승은 투자 비용 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 토지는 생산관리지역으로 개발 제한이 있으나, 장기적으로 주변 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 토지는 부정형의 완경사 지형이며, 세로한면(불) 도로 접면을 가지고 있어 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있습니다. 지목이 '답'이므로 개발을 위해서는 형질 변경이 필요하며, 이에 따른 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 사진이 없어 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.
경주시 서면 천촌리 지역은 인구 변동이 크지 않고 토지 거래 활성도가 낮은 편입니다. 그러나 경주 문산일반산업단지, 남경주일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 및 도로 개설 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 개발 압력이 증가할 수 있습니다. 경주내남 고령자복지주택(영구임대) 90세대 공급 예정은 인근 주택 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 대상 토지에는 직접적인 영향이 제한적일 것으로 보입니다. 전반적으로 규제는 존재하나, 지역 개발 호재에 힘입어 장기적인 가치 상승 잠재력은 보통 수준입니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 토지거래 필지수는 상승 추세이나 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있어 급격한 시세 변동보다는 안정적인 흐름을 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류