매물 유형: 토지
분석 번호: 16983
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 충청남도 서산시 양대동에 위치한 자연녹지지역 토지 2필지 일괄 매물로, 총 면적 2,737.0㎡(827.9평)에 매매가 2억 1,000만 원으로 제시되었습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 2억 6,678만 원 대비 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 서산시의 관광 및 투자유치 정책과 다수의 산업단지 개발 계획은 장기적인 토지 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역의 개발 제약과 부정형 토지 형상, 세로한면(불)의 도로접면은 개발 활용도를 저해할 수 있는 리스크 요인으로, 현장 확인 및 지자체 건축 인허가 가능 여부 확인이 필수적입니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 6,678만 원 대비 약 5,678만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 상당한 것으로 판단됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 2,309만 원 ~ 최고 2억 4,380만 원)과 비교해도 제시가는 스펙트럼 하단보다 낮아 가격 경쟁력이 있습니다. 양대동의 토지 시장은 '활성화되고 있음'으로 판정되어, 본 매물의 가격 타당성은 긍정적으로 평가됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 대상지로부터 약 2.1km 이내에 위치한 자연녹지지역 '전' 지목 토지입니다. #1 사례는 서산시 오남동 1**번지 토지로, 2026년 7월에 1억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입하여 보정 완료된 총액은 2억 2,309만 원입니다. #2 사례 또한 서산시 오남동 1**번지 토지로, 2026년 7월에 1억 5,000만 원에 거래되었고, 보정 완료된 총액은 2억 4,380만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수는 1.000으로, 최근 거래임을 반영합니다.
서산시는 최근 관광 및 투자유치 분야 정책특별보좌관을 재위촉하며 지역 경제 활성화에 적극적인 의지를 보이고 있습니다. 인근에 서산 센트럴 아이파크, 서산휴리움레이크파크 등 총 588세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 서산 도시관리계획 변경, 웅소성지구 산업유통형 지구단위계획, 성연일반산업단지 조성 등 다수의 개발 사업이 고시되어 있어 장기적인 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 부담이 있을 수 있으며, 건설공사비 지수 상승은 향후 개발 시 원가 부담으로 작용할 수 있습니다.
대상 토지는 부정형의 토지 형상과 세로한면(불)의 도로접면을 가지고 있어 개발 활용도 측면에서 일부 제약이 예상됩니다. 이는 건축 계획 수립 시 효율성을 저해하고 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있는 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역이라는 용도지역 특성상 개발 행위에 대한 규제가 존재하므로, 사전에 서산시 도시계획조례 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 최근 6개월간 서산시의 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보였고, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 다만, 서산시의 적극적인 관광 및 투자유치 정책과 다수의 산업단지 개발 계획은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 중요한 동력으로 작용할 것입니다. 특히, 현대대죽 일반산업단지계획 변경 승인, 대산 충의일반산업단지 도시관리계획 결정 변경 등 산업단지 개발은 주변 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수 권유